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4.5.3 樣點數據檢驗和處理

4.5.3.1 樣點數據檢驗

1. 同一土地級或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。

2. 同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。

3. 樣本總體檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。

4.5.3.2 樣點數據處理

1. 城市中商業中心區的地價最高區段，應單獨表示。

2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。

3. 同一級別、均質地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數量多的作為基準地價評估的基礎資料。

4.5.3.3 數據整理

將經過修正及樣本數據處理以后的樣點，按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。

4.5.4 利用樣點地價評估區域或級別基準地價

4.5.4.1 用樣點地價評估區域或級別的基準地價

1. 有樣點區域或級別的基準地價評估

A. 樣本數量的確定。按數理統計要求，合格樣本量最少應為影響因素數的4倍。

B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域或級別內，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。一般選擇下式計算區域或級別的基準地價：

或

式中： Pla：某均質地域或級別內的分用途單位面積基準地價;

Pli ：某均質地域或級別內各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數樣點單位面積地價;

M：均質區域或級別內可利用的有效地價樣點數;

SI：樣點宗地面積。

2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區域或級別的基準地價評估

沒有交易資料的區域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數法或系數修正法進行。評估程序為：

A. 對已評估出基準地價的區域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表;

B. 將沒有交易資料或數量不足的區域或級別，進行土地條件調查和量化;

C. 比較待估價區域或級別同有地價區域或級別的接近程度，估算其基準地價;

D. 因素差異大的區域，在比較基礎上，采用系數修訂法估算區域基準地價;

E. 通過確定各種用途基準地價在不同區域或級別內的比例關系，估算出其它用途的基準地價。

4.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價

A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。數學模型為：

Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn

其中： Yn ：第n級土地交易樣點地價(求基準地價時是級別基準地價);

A：常數;

r ：地價級差系數;

Xn ：第n級土地級別指數或單元土地質量指數

α：待定系數。

在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關系圖，確定測算模型。

B. 系數估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數值A和r。估算出A和r后，要進行系數可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關規定進行。

C. 基準地價評估：將估計值A、r和有關參數代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎上，根據地價的離散程度，確定區域基準地價。

4.5.4.3 用地細類基準地價的估算

根據市場交易地價資料，按商業、住宅、工業用地中的用地細類再作分析，如商業用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。

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