為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》建筑物與構筑物估價的基本方法知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

建筑物與構筑物估價的基本方法

1、重置價格折舊法

(1)重置價格折舊法概念：求取估價對象在估價時點的重置價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(2)重置價格：又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

(3)重置價格的求取方法：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

(4)建筑物與構筑物折舊：建筑物與構筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建筑物與構筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。

①折舊概念

建筑物的折舊，指建筑物因時間經過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經濟退化因素的無形損耗。其中，物理的折舊包括因使用建筑物而產生的磨滅或破損、風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞;功能的折舊指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術革新、設計優化等導致其變得落伍而引起的相對減價;經濟的折舊是指建筑物與其所處的附近環境不協調而產生的價值減低。

②建筑物折舊的影響因素

建筑物折舊的影響因素，可歸納為物理因素、功能因素與經濟因素。相應的有物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

A、物理的因素。

B、功能的因素。

C、經濟的因素。

這三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的，物理的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經濟的折舊，可見三者互為因果關系。因此，在估價實務上，通常將三種因素作為一體，同時考慮。

③確定建筑物折舊的方法

Ⅰ、新舊程度折舊法。

Ⅱ、平均年限折舊法。

假設每年的折舊額是D，則：

D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

C——重置價格;

R——殘值率;

N——耐用年數;

CR---殘值

Ⅲ、定率折舊法。

Ⅳ、年數合計法。

Ⅴ、償還基金法。

④折舊方法的比較

平均年限折舊法每年的折舊額均相同，由于簡單易行，常為人們普遍采用。但這種方法的假設前提往往不符合實際。

定率法與年數合計法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些，后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同，而折舊額不同。

償還基金法每年的折舊額相同，每年的折舊額加算利息，每年折舊額比平均年限折舊法少。

平均年限折舊法、定率法、年數合計法、償還基金法與新舊程度折舊法相比，前四種方法的優點是具有理論基礎。缺點是不考慮使用者的使用、保養情況，不論建筑物如何，只要重置價格、耐用年限、經過年數等相同，所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優點是針對建筑物的實地觀察，可把握建設物的個別狀態。缺點是成新度須依估價人員判斷，結果粗略。

⑤計算折舊應注意事項

估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學地說不是折舊，而是“減價修正”;會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。在會計成本上，C為資產原值，不隨時間變動而變化;在估價上，C為重置造價，而且是估價時點上的，因此估價時點不同，C值就不同。

建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經濟耐用年限(又稱經濟壽命)之分。對于房地產估價來說，所采用的耐用年限應為建筑物的經濟耐用年限。

實際求取建筑物的折舊時，還應劃分建筑物的主體與附屬設備，因它們的耐用年限不同，折舊率也不同。建筑物的附屬設備是指與建筑物不可分割的各種附屬設備，如水、暖、電、衛、通風、電梯等設備。

⑥建筑物耐用年限的確定

房屋建筑物耐用年限一般是根據房屋的建筑結構和建筑材料等確定。《經租房屋清產估價原則》中對房屋建筑物耐用年限和殘值率規定了評定標準。

⑦建筑物折舊額的計算

利用各種計算折舊額的方法，首先需要確定建筑物已使用年限，然后將重置價格、耐用年限、折舊率等代入相應的公式，即可計算得到建筑物的折舊額。

最后得出計算公式:

建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額=建筑物重置價格*成新度

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（責任編輯：中大編輯）