交易日期調整

1.交易日期調整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產市場狀況可能發生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發生變化、出現通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

交易日期調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2.交易日期調整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有3種情況：①平穩;②上漲;③下跌。當房地產價格為平穩發展時，可不進行交易日期調整。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格。其中，交易日期調整系數應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點，以經過前面修正后的可比實例價格為基準(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲的，為+t%;下跌的，為-t%)，則：

可比實例在成交日期時的價格x(1±t%)=在估價時點時的價格或者

可比實例在成交日期時的價格x (100±t)/100=在估價時點時的價格

上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調整系數。

價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某

個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。定基價格指數和環比價格指數的編制原理見表

采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格

例：某宗房地產2004年6月的價格為1 800元/㎡，現需將其調整到2004年10月。 已知該宗房地產所在地區的同類房地產2004年4月至10月的價格指數分別為79.6，?4.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2002年1月為100)。試計算該宗房地產2004年10月的價格。

[解]該宗房地產2004年10月的價格計算如下：

1800 x 98/76.7=2302.2(元/㎡)

采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格 x 成交日期的下一時期的價格指數 x 再下一時期的價格指數 x… x 估價時點時的價格指數=在估價時點時的價格。

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（責任編輯：中大編輯）

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