三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

有一舊廠房(該工廠土地為劃撥地)委托中介機構代為出售。中介機構為其找到了買受人，但成交后辦理過戶手續時，發現該工廠所用土地按城市規劃要求4年后將成為公共綠地。為此，該地塊使用年限僅有4年。

81.如果中介機構的信息庫中有適宜的買方信息，直接為其撮合成交，則標的物的瑕疵由( )負責。

A.委托人

B.中介機構

C.買受人

D.政府

82.如果通過拍賣轉讓給最高競買者，則標的物的瑕疵由( )負責。

A.委托人

B.中介機構

C.買受人

D.政府

83.對于房地產拍賣，意味著拍賣全過程結束的是( )。

A.拍賣物交付

B.產權過戶

C.拍賣結算

D.拍賣師擊槌

(二)

呂某需要購買一套商品住宅，但他沒有時間去尋找適合自己的房源，于是找到甲房地產經紀公司。甲房地產經紀公司在聽取了呂某的要求后，答應幫其找合適的房源，并簽訂了經紀合同。經過5天時間，甲房地產經紀公司經紀人李某從乙房地產開發公司在建住宅項目中找到了適合呂某的房源，乙房地產開發公司對該房的報價是總價款20萬元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押貸款，年貸款利率為6%。

84.李某評估該套住房價格為19萬元，則下列表述中正確的有( )。

A.李某不能評估，應由房地產估價機構的房地產估價師進行評估

B.李某可以評估，但不能收取評估費

C.甲房地產經紀公司可以收取呂某的評估費

D.甲房地產經紀公司不能收取評估費，但因為李某為呂某評估了該住房的價格，可以要求適當增加經紀傭金

85.李某參加了呂某與乙房地產開發公司的洽談，幫助呂某以19.3萬元的價格訂立了《商品房預售合同》，甲房地產經紀公司的這項業務活動屬于( )。

A.代理行為

B.居間行為

C.房地產投資咨詢行為

D.房地產價格咨詢行為

86.呂某與乙房地產開發公司訂立了《商品房預售合同》，并將所購商品房抵押給銀行，辦理個人購房貸款手續。需要到房地產登記部門辦理備案登記的合同有( )。

A.《商品房預售合同》

B.《借款合同》

C.《房地產抵押合同》

D.《房地產經紀合同》

(三)

葉某購買了一套二手房，面積為80m2。2年后，葉某委托甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)出售。甲公司派出房地產經紀人李某與葉某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以葉某的名義尋找買方，并簽訂出售合同;出售價格最低為2800元/m2，傭金為成交價的3%。1個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議葉某降價，葉某同意將最低出售價格定為2500元/m2。降價后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協商價格為2550元/m2，而甲公司告知葉某成交價格為2500元/m2。趙某入住之后，意外地接到物管公司追收原拖欠的物業管理費5000元、水電氣費248元的通知，買賣雙方為此發生糾紛。

87.甲公司與葉某簽訂的房屋出售委托合同，屬于( )。

A.買方居間合同

B.賣方代理合同

C.買方代理合同

D.賣方居間合同

88.關于甲公司與趙某協商價格與告知葉某的成交價格不一致的事件，下列表述中正確的為( )。

A.甲經紀公司賺取房屋價格差價，屬于房地產經紀活動中禁止的行為

B.李某建議葉某降價，是其獲取收益的一種合法手段

C.對李某的降價建議，葉某應視為甲公司的行為

D.對成交價格高于最低價格的收入，應在甲公司和葉某之間平均分配

89.關于趙某人住后與物管公司就有關欠費支付問題的糾紛，下列表述中正確的為( )。

A.物業管理費、水電氣費是以業主名為交納賬戶

B.對于物管公司的催收費用，應當根據買賣合同的約定處理

C.物業管理費、水電氣費是以房屋單位為交納賬戶

D.趙某應當交納，并不得向葉某追償，因為已經辦理房屋交接手續

90.針對房地產經紀人李某的經紀活動，下列表述中正確的為( )。

A.甲經紀公司不應當指派李某與葉某訂立經紀合同

B.如果趙某入住后支付了物管公司催收的物管費、水電氣費等，李某個人有賠付責任

C.對于李某的經紀活動，應由甲經紀公司承擔責任

D.因為甲經紀公司收取了房屋差價，物管公司催收的物管費、水電氣費等應由甲經紀公司支付

91.在接受葉某委托之前，甲公司應查驗的房地產內容為( )。

A.房地產的物質狀況

B.委托人的財務狀況

C.房地產的權屬狀況

D.房地產的環境狀況

(四)

甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)建設一住宅小區。2011年6月，甲公司取得當地房地產管理部門頒發的商品房預售許可證，并委托乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)

獨家代理出售。2011年7月，孫某簽訂了商品房預售合同，并在合同中約定：“房屋建筑面積為150m2。房屋交付后，如產權登記面積與合同約定面積發生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關規定處理。”2011年8月，甲公司經有關部門批準調整了原規劃設計，孫某所購買的該套房屋的建筑面積調整為155m2，并書面通知孫某。該小區綜合驗收合格后房產測繪單位實測，孫某所購買的該套房屋的套內建筑面積為123m2，套內陽臺建筑面積3m2，分攤的共有建筑面積為31m2。

92.甲公司預售商品房時，應當具備( )等條件。

A.取得土地使用權證

B.投入資金達到工程建設總投資的20%以上

C.取得建設工程規劃許可證

D.取得商品房預售許可證

93.乙公司代理預售商品房須向購房人出示( )。

A.商品房預售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗收合格證明

D.甲公司出具的商品房銷售委托書

94.關于孫某簽訂商品房預售合同，下列表述中正確的為( )。

A.孫某應當與甲公司人員直接洽談和訂立預售合同

B.孫某應當與乙公司訂立預售合同

C.孫某通過與乙公司的房地產經紀人洽談，最終與甲公司訂立預售合同

D.孫某應當與乙公司人員直接訂立預售合同

95.關于乙公司的獨家代理，下列表述中正確的為( )。

A.乙公司可以自主委托其他房地產經紀公司共同代理

B.甲公司銷售的房屋是否計入乙公司的銷售業績，視甲乙雙方訂立的代理合同而定

C.如果取得甲公司書面同意，乙公司可以與其他房地產經紀公司共同代理

D.甲公司未經乙公司同意不得將該項目委托丙公司代理

96.孫某收到甲公司規劃設計變更書面通知之日起( )日內未作出書面答復的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

97.在辦理房屋產權登記時，孫某購買的房屋建筑面積應登記為( )m2。

A.150

B.154

C.155

D.157

(五)

李某委托甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，甲公司委派房地產經紀人劉某承辦該業務，李某與甲公司簽訂了房地產經紀合同。劉某在執行該業務的過程中，甲公司發生了1500元的業務支出，包括廣告宣傳費、交通費等。然而，在房地產經紀合同有效期內，李某通過拍賣方式買到了一處二手房，并決定取消與甲公司簽訂的房地產經紀合同。

98.甲公司的該宗房地產經紀業務屬于( )。

A.二手房居間業務

B.二手房買方代理業務

C.二手房賣方代理業務

D.房地產行紀業務

99.下列關于該宗房地產經紀業務已發生費用的表述中，錯誤的是( )。

A.劉某應該承擔已發生的1500元費用

B.甲公司可以與李某協商解決1500元費用問題

C.甲公司可以向李某申請賠償

D.甲公司不能收取任何費用，因為此業務被取消

100.房地產拍賣的特征為( )。

A.拍賣是公開競爭的過程

B.拍賣有不斷變動的價格

C.拍賣有兩個以上的買主

D.拍賣的結算要事前約定

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（責任編輯：lqh）

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