第一章 房地產和住宅

房地產經紀是為人們進行房地產交易提供專業服務的。房地產交易的金額很大(高額)、頻次很低(低頻)、標的獨特(非標)、環節較多(復雜)、時間較長(長時)、專業性強(專業)，交易者通常很慎重但缺乏相關專業知識和經驗，特別需要經紀服務。房地產經紀人員應當是房地產交易專家，為了做好經紀專業服務，需要從房地產交易者的角度，調查了解、實地查看供交易的房地產，并編制房地產(或房屋、住房)狀況說明書，還要帶領客戶實地查看房地產，向客戶作出真實、客觀、全面的介紹和解答。不僅要介紹房地產的優點或“賣點”，還應說明其不足，特別是不得夸大優點、隱瞞瑕疵。這樣做雖然有可能失去個別客戶，但會贏得多數客戶的信任，有利于促成交易。尤其是有意把房地產經紀當作長久職業的人員更應如此，因為這么做不僅會獲得良好口碑，還會有許多“回頭客”“轉介紹”，潛在客戶將越來越多。為此，本章至第三章主要幫助房地產經紀人員認識房地產。其中，本章主要介紹房地產和住宅的有關知識，包括房地產的概念、重要性和特性，房地產面積與識圖，住宅的概念、類型及其性能評定等。

第一節 房地產概述

一、房地產的概念

(一)房地產的含義

房地產通俗地說是房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。一套住房是房地產，一幢別墅、一個店鋪、一間辦公用房、一棟辦公樓、一座商場、一個賓館、一幢廠房、一個倉庫、一塊建設用地等房屋和土地，也都是房地產。進一步理解上述房地產的含義，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相關定著物，另一方面還需要搞清楚什么是房地產實物、權益和區位。

(二)土地、建筑物和其他相關定著物的含義

1.土地的含義

土地通常是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。它不是平面的，而是三維立體的，其空間范圍可分為以下三層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。

2.建筑物的含義

建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物也稱為建筑，包括房屋和構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和實體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。房屋也叫房子，是指供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如煙囪、水塔、室外泳池等。

3.其他相關定著物的含義

其他相關定著物是指附著或結合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的組成部分或從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。例如，安裝在房屋內的廚房設備、衛生潔具、燈具，鑲嵌在墻里的儲柜、書畫或直接畫在墻上的書畫，建造在地上的圍墻、建筑小品、水池，種植在地里的樹木，埋設在地下的管線、設施等。而僅是放進土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者與土地，建筑物毗連者，如擺放在房屋內的家具、家電、臺燈、裝飾品，掛在墻上的書畫，擺放在院內的奇石、雕塑，停放在車庫里的汽車等，都不屬于其他相關定著物。但已安裝在房屋中的房門的鑰匙，雖然可以隨便移動，但應視為其他相關定著物或房門的從物。

搞清楚土地、建筑物及其他相關定著物的重要性在于：因其他相關定著物的價值越來越大，在房地產買賣中為避免對買賣標的物范圍的誤解或糾紛甚至欺詐，買賣標的物范圍如果不包括屬于房地產的組成部分或其他相關定著物的，如房屋內安裝的門鎖、廚房設備、衛生潔具、燈具、窗簾，院內搭建的亭子、架子，安裝或建造的裝飾物，種植的樹木等，應予以書面列舉說明，未書面列舉說明的，一般應理解為在買賣標的物范圍內;反之，買賣標的物范圍如果包括房地產以外的財產的，如房屋內擺放的家具、家電(包括壁掛式電視機、壁掛式空調等)、臺燈、裝飾品，墻上掛的書畫，院內擺放的奇石、雕塑等飾品，也應予以書面列舉說明，未書面列舉說明的，一般應理解為不在買賣標的物范圍內。

(三)房地產實物、權益和區位的含義

房地產是不動產，它既與家具、家電、汽車等動產有本質不同，又與商標、特許經營權等無形資產有本質區別，是實物、權益和區位的“三位一體”。要了解房地產，對其實物、權益和區位狀況都要了解，哪個方面都不能忽視。

1.房地產實物的含義

房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑外觀、建筑結構、建筑設備、裝飾裝修、內部格局(如戶型)等，土地形狀、地形、地勢等。

2.房地產權益的含義

房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產實物上的權利義務。一宗房地產的權益通常包括以下方面：①擁有的房地產權利，如擁有的是所有權還是使用權。②該房地產權利受到其他房地產權利的限制情況。一宗房地產上可能同時有多個房地產權利，常見的是設立了租賃權、抵押權的房屋所有權，如已出租、抵押的住宅。③該房地產權利受到房地產權利以外因素的限制情況，如房地產使用管制(如對用途、建筑容積率、建筑高度等的限制)、相鄰關系、被人民法院查封等而使房地產使用或處分受到限制。④額外的利益或好處，如住宅帶有上學指標、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經濟收入。⑤相關債務，即通常只認房地產而不認人的債務，如拖欠的物業費、水電費、供暖費、房產稅等費用和稅金。

3.房地產區位的含義

房地產區位是指房地產的空間位置。某宗房地產的區位，是該房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置或坐落、地址，逐包括它與相關場所(如市中心、機場、火車站、購物中心、學校、醫院、公園等)的距離，進出該房地產的交通方便程度，以及該房地產的外部配套設施、周圍環境等。衡量一宗房地產區位的好壞，最常見、最簡單的指標是它與相關場所的距離。由于工作、購物、就學、就醫、健身等的需要，人們通常希望居住地與工作地近些，同時要便于購物、就學、就醫、健身等。距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離。空間直線距離是指兩地之間的直線長度，是最簡單、最基礎的距離。但在路網不夠發達、有河流阻隔、地形復雜地區(如山城)等情況下，空間直線距離通常會失去意義。交通路線距離一般是指連接兩地之間的道路長度。有時受路面寬度、路面平整度、交通管理、交通流量等狀況的影響，雖然交通路線距離不遠，但需要的時間較長。在時間對人們越來越寶貴的情況下，交通路線距離不一定能反映有關真實情況。交通時間距離是指兩地之間利用適當的交通工具去或來所需的時間，一般來說更科學，但在實際中有可能被誤用而產生誤導。例如，某些商品房銷售宣傳中所稱“交通方便，20分鐘車程可達市中心”，可能是在交通流量很小的夜間、用速度很快的高級小轎車測量的，而對依靠公共汽車上下班的購房者來說，在上下班時段可能要花1個小時才能到達。另外，某些房地產的交通時間距離雖然較短，但因要經過較高收費的道路或橋梁，這雖然節省了交通時間，但可能在經濟上不劃算。還需要注意的是，《房地產廣告發布規定》(2015年12月24日國家工商行政管理總局令第80號公布)規定房地產廣告不得含有“以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置”的內容。因此，在使用交通時間距離時要慎重，應弄清其適用的情形，并采用該房地產有代表性的使用者適用的交通工具和出行時段來測量。

進出該房地產的交通方便程度，可分為從別的地方到該房地產的“可及性”和從該房地產去別的地方的“便捷性”。某些房地產因受單行道、道路隔離帶、交通出入口設置等的影響，其進來與出去的交通方便程度有所不同，甚至差異很大。

二、房地產的重要性

房地產是一種十分重要的財產。這首先是因為人們的各種生活、生產活動都需要空間，而房地產就是提供這種空間的。例如，住宅提供居住空間，辦公樓提供工作空間，商店提供購物空間，酒店提供住宿空間，廠房提供生產空間，倉庫提供儲藏空間等。其中的住宅還是人們的生活必需品，是“衣食住行”四大基本需要之一，人們擁有住房便有家的感覺，可使其“安居樂業”。我國自古就有“有恒產者有恒心”之說。因此，人們擁有房地產，可增強其歸屬感，有利于社會穩定。

房地產還是財富的象征。我國古話所言“有土斯有財”，即認為房地產是真正的財富。西方也有“土地是財富之母”的說法。英語中的房地產一詞-realestate或real property，從字面上看是真實的(real)財產(estate，property)的意思。可見，古今中外，房地產都是人們十分重視、看得見摸得著的財產。

在一個國家的總財富中，房地產通常占比最大，一般占50%～70%，其他各類財富之和也不及房地產一項多。例如，1990年美國的房地產價值為8.8萬億美元，約占其總財富的56%。房地產通常還是家庭財產的最主要組成部分。有資料反映“美國家庭財富的一半以上是房地產”。據經濟日報社中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調查報告(2017)》，2016年，在中國全國家庭的人均財富中，房產凈值的占比為65. 99%;在城鎮和農村家庭的人均財富中，房產凈值的占比分別為68. 68%和55. 08%。

房地產又是一種很特殊的物品，有多種不同的性質。購買房地產與購買股票、基金、債券、期貨、黃金等相比，兼有使用(或消費)和投資雙重功能。例如，住房的基本屬性是消費，是用來住的，同時其中的商品住房還具有投資屬性，即商品住房既有消費品屬性又有投資品屬性，購買商品住房既可以自己居住，也可以出租給他人居住以獲取租賃收益，還可以在未來升值后轉讓給他人以獲取增值收益。因此，房地產使用(或消費)和投資有時兼而有之，難以截然分開。

三、房地產的主要特性

房地產與其他商品(包括房地產交易與其他商品交易，房地產價格與其他商品價格等)有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性決定的。房地產的特性主要有不可移動、各不相同、壽命長久、供給有限、價值較大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值。

(一)不可移動

不可移動特性也稱為位置固定性，即房地產的位置不能移動。土地里的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為空間場所、完整意義上的土地，其位置是固定的。房屋因“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的。因為不可移動，每宗房地產與市中心、公園、學校、醫院等的距離及其對外交通、外部配套設施、周圍環境等，均有一定的相對穩定的狀態，從而形成了其獨特的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同的房地產之間有區位好壞差異。同時值得指出的是，房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，而其社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置，而這些通常隨著城市建設和發展會發生變化。

房地產的不可移動特性，決定了它不像動產商品那樣能夠在不同地區之間調劑余缺，從供給過剩、需求不足、價格較低的地區，運送到供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區。因此，房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區性市場(一般可將一個城市視為一個市場)，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區性的，在不同地區有所不同，甚至它們的變化是反方向的，如通常所說的城市房地產市場分化，房地產市場調控因此有“因城施策”。

(二)各不相同

各不相同特性也稱為獨一無二特性、獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠制造出來的電視、冰箱、汽車等產品那樣，相同型號和批次的數量很多且品質基本相同，每宗房地產都有其獨特之處且相互間差異較大，就像沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產。即使兩幢房屋或兩套住宅的外觀和戶型一模一樣，但因它們的具體位置(如房屋坐落地點，住宅所在單元、樓層)或朝向、周圍環境、景觀、地形、地勢、交通、鄰里關系等的不同，它們實質上是不相同的。

房地產的各不相同特性，使得市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別，且通常是“一房一價”。因此，看中的房子如果錯過機會沒有購買，再想買到相同或相似的房子就比較困難了;房地產交易不宜采取樣品交易的方式，即使有戶型圖、內外觀照片甚至視頻等，也應到交易對象實地查看、親身感受體驗。

(三)壽命長久

壽命長久特性也稱為耐久性、耐用性，即房地產經久耐用。房屋的使用壽命通常可達數十年甚至上百年，如住宅結構的設計使用年限不應少于50年。在我國，雖然人們沒有土地所有權，只有土地使用權，并且許多建設用地使用權有期限，但其期限通常較長，而且建設用地使用權期間屆滿的，可以申請續期。例如，住宅建設用地使用權的出讓年限一般為70年，并且住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，相當于無限期延長。因此，房地產的壽命是長久的，可供其擁有者長期使用，或者可給其擁有者帶來持續的收益(如租賃收益)。

(四)供給有限

土地是大自然的產物，地表面積基本上固定不變，從這種意義上講土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性，并造成了房屋特別是區位較好的房屋數量也有限，甚至使某些房地產成了稀缺商品。

房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定區位特別是區位較好的房地產被人占有之后，則占有者可以獲得特定的生活或生產場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景(如海水、陽光、沙灘)等，或者可以支配相關的自然資源和生產力，他人除非支付一定的經濟代價，一般無法占有和享用。

(五)價值較大

與一般商品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。從單價來看，目前每平方米建筑面積房屋的價格，低則幾百元、幾千元，高則幾萬元甚至十幾萬元、幾十萬元。從總價來看，房地產不可以按照一個平方米之類的小面積零星消費，必須有一定的規模(如一個房間或一套住房)，因此，可供利用的一套住房的價值，比一套家具甚至一輛小汽車的價值要大得多，一般在幾十萬元以上。對許多人來說，購買住房通常是其一生中最大的支出，要花費其過去的所有積蓄，往往還需要貸款。有時因住房總價過大導致許多人買不起，出現了較小面積住房比較大面積住房的單價明顯高的現象。至于一幢別墅、一個店鋪、一棟辦公樓、一座商場的價值就更大了，通常高達上百萬元、上千萬元，甚至上億元、幾十億元。

(六)用途多樣

用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了房屋，用途通常就被限定，一般較難改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而不經濟。當然，也有隨著交通條件、外部配套設施等的完善，將原有廠房等改建為租賃住房等其他用房或者拆除重新利用的大量實例。此外，現實中的房地產用途不是房地產所有權人和使用人可以隨意改變的，還要符合城鄉規劃、土地利用規劃等的規定。

在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓等。

(七)相互影響

房地產因不可移動，其用途、建筑高度、建筑外觀等狀況通常會對周圍的房地產產生較大而長久的影響;反過來，周圍房地產的狀況也會影響該房地產。例如，影響通風、采光、日照、景觀、空氣、安寧、安全等。因此，房地產具有相互影響特性。例如，在住宅的附近建高檔別墅、高級酒店、高爾夫球場等，通常會使該住宅的價格上升;而如果建汽車加油站、廠房、倉庫、集貿市場等，則通常會使該住宅的價格下降。正是因為房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”，并且《物權法》規定“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”。

(八)易受限制

房地產因相互影響、不可移動，且是各種生活、生產活動不可缺少的必需品或基礎要素，關系環境景觀、民生和經濟社會穩定，世界上幾乎所有的國家和地區，都對房地產的利用、交易甚至價格、租金等有所限制，甚至是嚴格管制的。政府對房地產的限制常見的有城市規劃、土地用途管制和房地產市場調控。

房地產的易受限制特性還表現在，由于房地產不可移動(搬不走)、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來有關制度政策等變化的影響。一般地說，在社會安定、經濟平穩發展時期，房地產價格往往有上升趨勢;而在社會動亂、戰爭年代，房地產價格低落。

(九)難以變現

難以變現也稱為流動性差。變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。凡是能夠隨時、快速轉換為現金且沒有損失或損失較小的，稱為變現能力強或流動性好;反之，稱為變現能力弱或流動性差。

房地產因價值較大、各不相同、不可移動、易受限制，加上交易涉及環節較多、過程復雜、稅費較多等原因，使得房地產一旦需要出售時，通常要花較長時間才能售出。例如，需要幾個月甚至更長時間才能找到買家，買賣雙方討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與存款、股票、基金、債券等相比，變現能力弱。當房地產擁有者急需資金而不得不將房地產快速售出時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現;有時即使作了一定幅度的降價，可能在短時間內也難以找到買家。不過，不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現能力有所

不同。影響某宗房地產變現能力的因素，主要有其通用性、價值大小、區位以及該類房地產的市場狀況(如市場是火熱還是低迷)等。

(十)保值增值

房地產因壽命長久、供給有限，以及隨著交通等基礎設施和公共服務設施不斷完善、環境美化、人口增加等，其原有的價值通常可以得到保持，甚至不斷增加。而不像蔬菜、水果之類易腐爛變質的物品，經過一段時間之后，價值會完全喪失;也不像計算機、手機之類的科技產品，隨著新技術不斷出現、生產效率提高、生產成本降低、更好的產品面世，價值會較快下降。

需要說明的是，房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總趨勢來看的。房地產價格一般是波浪式上升的，并不是只漲不跌，通常會隨著經濟社會發展的波動而波動。此外，房屋變得破舊、功能落后或周圍環境變差、景觀被破壞，以及所在地區房地產供給過剩、人口減少等，都有可能導致房地產貶值，甚至因過度投機炒作等造成房地產價格泡沫后破裂帶來房地產價格大跌。有時房地產價格雖然會大跌，但經過若干年后往往又會漲回來。

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