第二節 房地產面積

一、房地產面積的作用

房地產面積的種類較多，作用很大。一是通過房地產面積可知房地產的規模大小，如一套住宅的大小。二是房地產面積是計算房地產價格的基礎。在交易中，有的是先商定單價，再將單價乘以面積得出總價;在先有總價的情況下，人們常常是將總價除以面積轉換為單價來判斷價格高低。三是數字相同而面積內涵不同的單價不同，例如都是每平方米8 000元，但“建筑面積”比“套內建筑面積”的，“套內建筑面積”又比“使用面積”的，要貴很多。此外，因房地產單價高，面積多算或少算，總價差異較大。現實中還可能出現產權登記面積錯誤的情況，如產權登記的建筑面積比實際建筑面積大，按產權登記面積結算總價，就會給買受人造成損失。這些在交易時如果不先講清楚，會產生誤解甚至糾紛。

二、房屋面積的種類

(一)建筑面積及其組成

(1)建筑面積：是指房屋各層水平平面面積的總和，即房屋外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和，包括設備房、地下室、陽臺、挑廊、樓梯間或電梯間等的面積。計算建筑面積的房屋應是永久性結構的房屋，且層高應在2. 20m以上(含2. 20m，下同)。其中，成套房屋的建筑面積通常是指分戶的建筑面積，如一套住宅的建筑面積，是以一個套間為單位的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有公用建筑面積組成，即：

建筑面積一套內建筑面積十分攤的共有公用建筑面積

(2)套內建筑面積：即成套房屋的套內建筑面積，由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積組成，即：

套內建筑面積一套內使用面積十套內墻體面積十套內陽臺建筑面積

(3)使用面積：是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積，也不包括陽臺面積。成套房屋的使用面積即套內使用面積，簡稱使用面積，以水平投影面積按下列規定計算：①套內使用面積應包括臥室、起居室(客廳)、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、儲藏室、壁柜等使用面積的總和;②套內樓梯應按自然層數的使用面積總和計入套內使用面積，如躍層住宅的套內使用面積包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入使用面積;③煙囪、通風道、管道井等均不應計人套內使用面積;④套內使用面積應按結構墻體表面尺寸計算，如有復合保溫層時，應按復合保溫層表面尺寸計算;⑤內墻面裝飾厚度應計人套內使用面積。

(4)套內墻體面積：是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

(5)套內陽臺建筑面積：均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。需要注意的是，陽臺是否封閉，是指按規劃在房屋建成交付時是否封閉，如果購房人購買后將未封閉的陽臺封閉的，仍然只計算一半建筑面積。

(6)分攤的共有公用建筑面積：簡稱公攤面積，是指某個房屋產權人在共有公用建筑面積中所分攤的面積。共有公用建筑面積是指各房屋產權人共同占有或共同使用的建筑面積。根據房屋共有公用建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業、辦公等)，應分攤的共有公用建筑面積分為以下3種：①幢共有公用建筑面積，是指為整幢服務的共有公用建筑面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等;②功能共有公用建筑面積，是指專為某一使用功能服務的共有公用建筑面積，如專為酒店服務的大堂、樓梯間、電梯間等;③本層共有公用建筑面積，是指專為本層服務的共有公用建筑面積，如本層的共有走廊等。

此外，還有“實用面積”的說法。但該用語不規范，指的可能是使用面積，也可能是套內建筑面積，因此要搞清楚或說明其實際內涵，以免引起誤解。

(二)不同階段的房屋面積

1.預測面積

根據預測方式，分為按圖紙預測的面積和按已完工部分結合圖紙預測的面積。按圖紙預測的面積，是指在新建商品房預售時按該商品房建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。按已完工部分結合圖紙預測的面積，是指對新建商品房已完工部分實際測量后，結合該商品房建筑設計圖，測算出的房屋面積。

2.實測面積

也稱為竣工面積，是指房屋竣工后實際測量得出的面積。預測面積與實測面積不一致時，以實測面積為準。造成預測面積與實測面積不一致的原因主要有：①施工誤差;②測量誤差;③工程變更;④房屋竣工后原屬于應分攤的共有公用建筑面積的功能或服務范圍改變等。

3.合同約定面積

簡稱合同面積，是指新建商品房出賣人和買受人在商品房買賣合同中約定的所買賣新建商品房的面積。新建商品房預售中，因還沒有實測面積，合同約定面積一般是預測面積。

4.產權登記面積

簡稱產權面積，俗稱房本面積，是指不動產權屬證書和不動產登記簿記載的房屋面積，是實測的房屋建筑面積。存量房買賣中依據的面積一般是該面積。

三、得房率和實用率

同一套住宅，建筑面積最大，套內建筑面積次之，使用面積最小。目前，交易中往往按建筑面積計價，但建筑面積不直觀，一般人測不出來。使用面積最直接、直觀，一般人都能測量出，而且相互間的差異不會很大。建筑面積、套內建筑面積大于使用面積應有一定的范圍，如果超出正常合理的范圍，其準確性、真實性值得懷疑。人們通常希望房屋在保證基本功能的前提下，使用面積越大越好，并用使用面積與建筑面積的比率說明面積利用率，稱之為得房率，即：

得房率又稱使用率、使用面積系數，通常認為越大，面積利用率越高，也就越實惠。但如果過大，則有可能犧牲了必要的公共面積，如公共門廳過小或過道過窄。得房率一般為70%～80%。此外，人們有時用套內建筑面積與建筑面積的比率說明相關問題，可稱之為實用率，一般為7526～90%。因套內建筑面積不夠直觀且大于使用面積，所以實用率并不實用且大于得房率，在實際中要搞清楚它們的區別，準確使用得房率。例如，某套住宅的建筑面積為110㎡、套內建筑面積為90㎡、使用面積為80㎡，其得房率為73%，而實用率可達到82%。

影響得房率大小的因素主要有：①建筑形式。如板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10個百分點左右。②建筑結構。建筑結構不同，垂直承重構件占用面積不同，得房率會不同。如鋼筋混凝土結構房屋的墻柱占用面積通常小于磚混結構房屋的墻柱占用面積，因此其得房率一般大于磚混結構房屋的得房率。③地區氣溫。不同地區的冬季氣溫差異較大，為了室內保溫，外墻厚度不同，因此得房率不同。如多層住宅的外磚墻厚度，南方地區一般為240mm或180mm，北京地區一般為370mm，黑龍江地區一般為490mm。因此，南方地區的得房率大于北方地區的得房率。④墻體材料。在保證保溫、隔聲等效果的前提下，墻體所用材料不同，厚度有所不同，從而得房率不同。⑤房間數量。一是在套內建筑面積相同而房間數量較少時，因墻體相對較少，得房率較大;反之，得房率較小。二是在房間數量相同而套內建筑面積增加時，墻體面積雖然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使得房率提高;反之，得房率

降低。

四、土地面積的種類

房地產經紀活動中涉及的土地面積，主要是房屋所有權人或土地使用權人擁有的土地面積，主要有下列幾種：

(1)宗地面積：是指宗地的水平投影面積，也就是宗地權屬界線范圍內的土地面積。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或空間。不計人宗地面積的范圍有：①無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地;②市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;③公共使用的河灘、水溝、排污溝;④已征收、劃撥或屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地;⑤其他按規定不計入宗地面積的。

(2)小區用地面積：一般是指居住小區的建設用地面積，通常在取得居住小區的房地產開發用地時確定。取得房地產開發用地時，建設用地面積為項目規劃占地面積減去代征地面積(如代征道路、綠化等用地面積)。小區用地面積越大，說明小區的范圍越大，小區居民在小區內的活動空間也就越大。

(3)共有土地分攤面積：是指某個房屋所有權人或土地使用權人在共有土地面積中所分攤的土地面積，即是宗地面積中除去專有面積后的共有土地面積按照一定的分攤方法進行分攤后的土地面積。分攤方法一般是按照擁有的建筑面積占總建筑面積的比例進行分攤。多層住宅、中高層住宅和高層住宅的土地一般是共用共有的，其中的每套住宅擁有的土地面積通常是分攤的。而平房、獨立式住宅、雙拼式住宅、聯排式住宅一般有自己獨用的土地面積，并且房價與該面積(如院子)的大小直接相關。

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