第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展（一）

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與歷史沿革

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物

從經(jīng)紀產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最初的商品交換是分散進行的，沒有固定的場所和時間。隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來越頻繁，出現(xiàn)了把眾多的買者和賣者集中到一起進行交易的集市。但是在集市上，每一個人市者并非都對市場情況了如指掌，熟諳交易技巧。這就需要那些經(jīng)常出入市場、了解市場情況、熟悉市場行情和交易技巧的人，在市場上充當(dāng)交易的中介，公正、誠實地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易快速實現(xiàn)。

到了近代和現(xiàn)代，社會分工日益發(fā)展，生產(chǎn)社會化程度日益提高，市場迅速擴大，商品市場內(nèi)在信息不對稱問題日益突出。一方面，眾多的生產(chǎn)者不能及時找到消費者;另一方面，眾多的消費者找不到合適的商品。傳統(tǒng)的商業(yè)形式并不能解決這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式不斷革新涌現(xiàn)。一部分掌握各種信息和購銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務(wù)，促成交易的實現(xiàn)，由此產(chǎn)生了人類經(jīng)濟活動的全新行業(yè)——經(jīng)紀行業(yè)。尤其是隨著市場細化和專業(yè)化程度的提高，交易的難度和費用提高，在一些專業(yè)市場上更需要那些具有專門知識和交易技巧的人為客戶提供服務(wù)或代客戶進行交易。各種服務(wù)于特定的專業(yè)市場的經(jīng)紀人員成為市場運行必不可少的部分，并通過提供服務(wù)獲得經(jīng)濟收入。房地產(chǎn)經(jīng)紀就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

在我國戰(zhàn)國時代，井田制遭到破壞，土地開始私有，土地買賣也慢慢頻繁起來，此時出現(xiàn)了針對土地買賣的管理政策和關(guān)于土地契約的法律規(guī)定，熟悉土地買賣法律和交易契約的專業(yè)人士，開始參與到土地買賣活動中來。

漢代有了對經(jīng)紀人的專業(yè)稱謂“駔儈”，《史記》貨殖列傳第六十九“子貸金錢千貫，節(jié)駔儈”，注日：“駔者，度牛馬市;云駔儈者，合市也亦是儈也。”西漢劉安的《淮南子》也載“段干木，晉國之大駔”，注云“干木，度市之魁也”。

唐代專事田宅交易的經(jīng)紀人開始被稱為“莊宅牙人?！焙筇铺斐稍?公元926年)十一月，明宗禁斷洛陽城內(nèi)市場上的牙人活動的詔令“其有典質(zhì)倚當(dāng)物業(yè)，仰官牙人、鄰人同署文契”。后周時期有了政府發(fā)放牙帖的官牙人，并出現(xiàn)了牙人的同業(yè)組織——牙行。《五代會要》有“如是產(chǎn)業(yè)、人口、畜乘，須憑牙保，此外并不得輒置”的記載。后周廣順二年(952年)十二月開封府上奏奏折“典賣田宅增牙稅錢”?！段宕鷷肪矶妒小份d：“后周廣順二年十二月……又莊宅牙人，亦多與有物業(yè)人通情，重疊將產(chǎn)宅立契典當(dāng)，或虛指別人產(chǎn)業(yè)，及浮造屋舍，偽稱祖父所置?！?/p>

根據(jù)《宋史》一七九卷第一三二志的記載，宋代田宅等產(chǎn)業(yè)的買賣已離不開牙人，且當(dāng)時的牙人具有了管理交易、協(xié)助征稅的職能。

元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。元代房地產(chǎn)經(jīng)紀的地位得到提高，對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理也進一步加強，《通制條格》卷十八《關(guān)市》記載：“除大都羊牙及隨路買賣人口、頭匹、莊宅，牙行依前存設(shè)，驗價取要牙錢，每十兩不過二錢，其余各色牙人，并行革去”。《元典章·戶部五·典賣》記載：“凡有典賣田宅，依例親鄰、牙保人等立契，畫字成交?！?/p>

明清時期，牙行是世襲的。《清圣祖實錄》載“祖父相傳，認為世業(yè)。有業(yè)無業(yè)，概行充當(dāng)”。當(dāng)時房牙稱官房牙或房行經(jīng)紀，由官府“例給官貼”，方準(zhǔn)營業(yè)，官貼每五年編審一次。例如，京城人民買賣房屋，訂立契約，須請房牙簽字畫押，官稿還蓋有“順天府大興縣房行經(jīng)紀某某”或“官房牙某某”印章。清朝末年的《寫契投稅章程》有專門針對房牙的規(guī)定。

1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，我國上海等一些通商口岸城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)掮客也應(yīng)運而生。房地產(chǎn)掮客活動的范圍十分廣泛，有買賣、租賃、抵押等。在上海，房地產(chǎn)掮客大致分為兩大類。第一類為掛牌掮客，以“房地產(chǎn)公司”、“房地產(chǎn)經(jīng)租處”或“房地產(chǎn)事務(wù)所”掛牌。掛牌掮客一般在報紙上刊登房地產(chǎn)出賣或空屋出租廣告，待顧客前來固定經(jīng)營場所詢問，成交后收取若干傭金。第二類為流動掮客，沒有固定的辦公場所，而以茶樓作為活動場所，交換信息，撮合成交，收取傭金。掮客對于活躍房地產(chǎn)市場，緩解市民住房緊張，促進住房商品流通，起過一定的作用。但多數(shù)經(jīng)營作風(fēng)不正，投機取巧，又加上舊政府管理不嚴，放任自流，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場的混亂。到這一時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主要是由個人化的經(jīng)紀人員來實施的，尚未形成獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的歷史進程

1.中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

(1) 1949年～1978年

新中國成立初期，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動仍較為活躍。當(dāng)時整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)比較混亂，一部分不法從業(yè)人員用欺騙、威脅等手段，對房東、房客或房屋的買主、賣主進行敲詐，索取高額費用，并哄抬房價。在20世紀50年代初，政府加強了對經(jīng)紀人員的管理，采取淘汰、取締、改造、利用以及懲辦投機等手段，整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。隨后直到1978年改革開放這段時期，由于住房作為“福利”由國家投資建設(shè)和分配，整個社會的房地產(chǎn)資源配置并不是通過市場交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本上消失了。

(2)1978年以后

改革開放為中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和運作經(jīng)驗的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也開始復(fù)興，并取得了快速發(fā)展。這一時期中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展可以分為以下幾個階段：

1)復(fù)蘇階段：1978年～1992年

①復(fù)蘇的背景

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)復(fù)蘇是以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為條件，以落實私房政策為契機而展開的。20世紀80年代，為解決住房短缺和建設(shè)資金不足等問題，國家逐步推行城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度改革，陸續(xù)出臺了城鎮(zhèn)國有土地有償使用、城市建設(shè)綜合開發(fā)、個人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1980年10月30日，國家城市建設(shè)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》(城發(fā)房字[1980] 264號)，開始落實私房政策。1983年，國務(wù)院發(fā)布了《城市私有房屋管理條例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，至1990年，全國基本完成了房屋所有權(quán)登記工作，為80%以上的房屋所有權(quán)人頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書。這使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機。1987年10月，中共十三大報告《沿著有中國特色的社會主義道路前進》明確指出，社會主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的復(fù)生。

②復(fù)蘇的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀的復(fù)蘇主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)主體的出現(xiàn)和房地產(chǎn)市場的形成。

復(fù)蘇時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)主體大致分三類：一類是1985年前后，由各地房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的事業(yè)單位性質(zhì)的換房站、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易市場(1998年名稱統(tǒng)一為“房地產(chǎn)交易所”)這類官辦官營的機構(gòu)，承擔(dān)著市場管理與房產(chǎn)交易服務(wù)職能;第二類是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)、登記成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。1988年12月，全國首家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)一深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。1991年，深圳的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)展到11家。20世紀90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);第三類是社會上隱蔽從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的閑散人員，他們掌握了一些房地產(chǎn)信息，比較了解房地產(chǎn)交易的程序，但整體素質(zhì)不高，多被蔑稱為“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

20世紀80年代中后期，隨著房地產(chǎn)交易量的上升，一些城市出現(xiàn)了自發(fā)組織的半地下的住房交換、租賃市場。這些市場出現(xiàn)在馬路旁、天橋下、廣場上等人口聚集的地方，是閑散經(jīng)紀人員活動的主要場所。上海復(fù)興中路上海跳水池對面、淡水路附近及蘇州養(yǎng)育巷半仙弄的房管局房產(chǎn)交易所門前，都曾是有名的民間房屋交易市場。復(fù)蘇的房地產(chǎn)經(jīng)紀在促進房地產(chǎn)有效流轉(zhuǎn)、改善人民居住條件等方面顯示出了一定的積極作用。

復(fù)蘇時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀呈現(xiàn)規(guī)則缺失、行為不規(guī)范、組織松散、整體服務(wù)水平低的特點。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)主體成分龐雜，嚴格地說，還算不上是一個獨立的行業(yè)。但私營性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)，昭示了房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展的方向。

③復(fù)蘇時期的行業(yè)管理

改革開放之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動被列為八種投機倒把行為之一，是被打擊和取締的對象。1978年之后，對經(jīng)紀活動的限制開始松動。1983年12月17日，國務(wù)院頒布《城市私有房屋管理條例》(國發(fā)[1983] 194號)，明令“任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋，嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動”。1987年9月17日，國務(wù)院頒布《投機倒把行政處罰暫行條例》，經(jīng)紀活動不再是投機倒把行為。1988年8月8日，建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》(建房字[1988] 170號)，提出“對一些在房地產(chǎn)交易活動中出現(xiàn)的尚存在爭議的問題，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人問題等，可通過試點，從實踐中摸索經(jīng)驗”。房地產(chǎn)經(jīng)紀逐漸得到了國家和社會的認可。

復(fù)蘇時期，經(jīng)濟發(fā)展較早的沿海地區(qū)對市場化的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動持開明態(tài)度，內(nèi)陸地區(qū)則仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》(1987年6月17日發(fā)布)規(guī)定，私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，應(yīng)具有房屋所有人委托的證件。這代表依法、規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動開始被允許。相反，《西安市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》(1990年頒布)依舊將“私自交易房屋、居間牟利、倒買倒賣”視為違法行為。

地方政府開始對房地產(chǎn)經(jīng)紀實行正面的規(guī)范和管理。1986年，重慶、武漢等地開始設(shè)立經(jīng)紀人公開活動的場所，并嘗試考核認定經(jīng)紀人資格。1987年，上海市開始對私有房屋出租代理行為進行規(guī)范。1989年11月16日，福州市人民政府頒布《福州市房屋交易管理暫行規(guī)定》(榕房[1989] 320號)，明確規(guī)定：“凡從事房屋中介服務(wù)的經(jīng)紀人，必須向市房屋經(jīng)紀人交易所提出申請，經(jīng)工商行政管理機關(guān)審查，核發(fā)中介服務(wù)許可證后方可從事房屋中介服務(wù)。”另外，20世紀80年代中期，各地開始設(shè)立房地產(chǎn)交易場所(或房地產(chǎn)交易中心)。房地產(chǎn)交易所是房地產(chǎn)行政管理部門直屬的事業(yè)單位，既是辦理交易手續(xù)、權(quán)屬登記的部門，又是法定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)提供部門。建設(shè)行政主管部門(房地產(chǎn)行政主管部門)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的管理，隱含或包含在對房地產(chǎn)交易所的管理當(dāng)中。

2)初步發(fā)展階段：1992年～2001年

1992年，鄧小平視察南方講話推進了我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的進程。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的合法地位得到確立。自此，房地產(chǎn)經(jīng)紀成為正當(dāng)職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走上了市場化發(fā)展的道路。

①初步發(fā)展的背景

1992年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》(國發(fā)[1992]61號)，明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和對市場糾紛的仲裁機構(gòu)等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年，一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年，國家開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了機遇。1998年停止住房實物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向存量房市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)也迅速興起。

②初步發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。1993年2月，第一家全國性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)——中外合資建銀房地產(chǎn)咨詢有限公司成立，當(dāng)年.深圳就批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。1992年7月，上海首家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，其中專營性公司984家(外資企業(yè)143家);兼營性公司921家(外資企業(yè)280家)。1993年，北京市成立120多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，至2001年底，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀類公司超過了2000家。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2.5萬家。1994年，上海率先設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度，1996年，有6300多人獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，到1998年，持證人數(shù)增至10518人。北京市1996年設(shè)立經(jīng)紀人考試制度，當(dāng)年通過考試的有241人，以后逐年上升，到2001年，已有6067人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格。據(jù)統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員約有20多萬人。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍擴大，作用明顯，業(yè)績顯著。發(fā)展初期，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的業(yè)務(wù)以新建房銷售代理為主，20世紀末，規(guī)模較大的機構(gòu)逐漸從單一的營銷策劃，發(fā)展到市場調(diào)研、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、價格咨詢、法務(wù)咨詢以及代辦產(chǎn)權(quán)登記、公證、保險、抵押貸款等各種手續(xù)的全過程經(jīng)紀服務(wù)，一些成立較早的經(jīng)紀機構(gòu)開始涉足存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)。1996年，據(jù)北京107家中介機構(gòu)的統(tǒng)計，當(dāng)年完成成交額62億元，直接或間接通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員促成的交易約占全市總成交額的80%。1997年，上海市通過房地產(chǎn)經(jīng)紀完成的買賣面積為9. 42萬平方米，租賃面積為37.8萬平方米，經(jīng)紀服務(wù)收入達5511. 69萬元。

港臺房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進入內(nèi)地。1994年開始，先后有臺灣信義房屋、臺灣太平洋房屋、香港中原地產(chǎn)等港臺房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進駐上海、北京等地，2001年，美國21世紀不動產(chǎn)公司(北京埃菲特國際特許經(jīng)營咨詢服務(wù)有限公司)進入北京。外資企業(yè)的涌人，推動了中國大陸房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)交易所紛紛轉(zhuǎn)制。1996年前后，全國各市、區(qū)(縣)的房地產(chǎn)交易所和房地產(chǎn)交易市場開始轉(zhuǎn)制。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動合法化和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的建立，房地產(chǎn)交易中心主要提供交易、納稅、貸款、過戶、辦證等服務(wù)，履行房地產(chǎn)市場相關(guān)的管理職能，不再直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)。

③初步發(fā)展時期的行業(yè)管理

在這一時期，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展進行正面引導(dǎo)和規(guī)范成為行業(yè)管理的主要內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的實施，確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立條件;1995年7月17日，原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》(計價格[1995] 971號)，制定了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。1996年1月8日，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令50號發(fā)布，2001年8月5日，原建設(shè)部令97號修改)發(fā)布，明確規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的機構(gòu)，必須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀地位合法化，開始得到正面的規(guī)范和管理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展較早的城市陸續(xù)出臺專門針對房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的地方規(guī)章，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格準(zhǔn)入管理。1992年11月9日，廣州市房地產(chǎn)管理局和廣州市國土局聯(lián)合頒發(fā)了第一部專門針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地方性法規(guī)-《廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理暫行規(guī)定》，隨后《沈陽市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行辦法》(1993年)、《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定》(1994年)相繼出臺。到2001年，全國二十多個省市都相繼發(fā)布了專門針對房地產(chǎn)經(jīng)紀的地方規(guī)定。1994年，深圳市、上海市開始實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格培訓(xùn)、考核制度。1996年，北京市也開始實施房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人證書制度。

20世紀90年代中期，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織開始出現(xiàn)。廣州中介產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀人協(xié)會成立于1995年6月，是最早的中介經(jīng)紀人協(xié)會之一，其房地產(chǎn)代理專業(yè)委員會就是廣州市的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。深圳市中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會成立于1995年10月4日，負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律工作。1996年12月，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的前身——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會成立。全國性質(zhì)的房地產(chǎn)中介行業(yè)的自律組織——中國房地產(chǎn)協(xié)會中介專業(yè)委員會于1995年成立。

3)快速發(fā)展階段：2001年至今

2001年之后，房地產(chǎn)需求兩旺，存量房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場全面繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入快速發(fā)展時期。

①快速發(fā)展的背景

2001年之后，個人成為住宅市場需求的主體，商品房銷售穩(wěn)步增加，存量房市場升溫，與此同時，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91. 53%;全國35個大中城市存量住房交易6035萬套，相當(dāng)于當(dāng)年增量商品房(885717套)的68. 14%。

2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術(shù)改變著每個行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達到7645萬戶，比2002年增長30. 74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息，交易當(dāng)事人獲取經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人信息最重要的途徑。

②快速發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍空前壯大。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會統(tǒng)計，截至2017年底，取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格的共65647人。全國共有2. 7萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)聘用了經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員。保守估計，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構(gòu)超過6萬家，從業(yè)人員逾百萬。、

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用連鎖經(jīng)營擴展模式，規(guī)模不斷增大，實力不斷增強?？焖侔l(fā)展時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)已成長起一批門店過百、人員過千的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，如21世紀中國不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、廣州滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司等。自2004年起，合富輝煌、富陽控股、易居中國、世聯(lián)地產(chǎn)、中國房產(chǎn)信息集團、21世紀中國不動產(chǎn)、搜房網(wǎng)等陸續(xù)在國內(nèi)外資本市場上市，這表明一批盈利能力強、綜合實力雄厚的經(jīng)紀機構(gòu)正在升格為公眾企業(yè)。

從業(yè)人員的整體素質(zhì)有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和過去幾年相比有所提高。2010年，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會對全國40個重點城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員進行調(diào)查，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按學(xué)歷層次分，從業(yè)人員中具有大專學(xué)歷的人數(shù)比例最多，占42%，具有本科以上學(xué)歷的占20%。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員還存在持證人數(shù)比例低、年紀輕、從業(yè)時間短等特點。取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的占2. 6%，取得地方房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)資格(包括取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格)的占16. 5%。69%的從業(yè)人員年齡在20～29歲，從業(yè)時間較短，專業(yè)經(jīng)驗不夠深厚。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)向縱深發(fā)展，作用不可替代。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從提供交易信息、居間撮合，擴展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)完成的存量房交易比重不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，2007年許多城市超過了50%，大連市最高，已經(jīng)超過90%。

快速發(fā)展時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)呈現(xiàn)問題與成績并存的特點。在快速發(fā)展的同時，由于缺少經(jīng)驗，盲目追求速度，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了諸如廣告欺詐、非法賺取差價等違法違規(guī)行為，甚至發(fā)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)卷款潛逃等惡性案件。

③快速發(fā)展時期的行業(yè)管理

建立全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度。2001年12月18日，人事部、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(人發(fā)[2001]128號)，決定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。2004年12月10日，建設(shè)部印發(fā)《建設(shè)部關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》(建辦住房[2004] 43號)，落實注冊制度，當(dāng)年全國共6734人獲準(zhǔn)初始注冊。

建立全國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。2004年6月29日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》(建辦住房[2004] 43號)，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉(zhuǎn)交給中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。2004年7月12日，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會，成為唯一的全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。

開通房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案。2002年8月20日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(建住房函[2002]192號)，2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會開通了房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案。截至2017年底，4.1萬名登記房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員汲其所執(zhí)業(yè)的機構(gòu)都已建立了信用檔案。

開展房地產(chǎn)經(jīng)紀資信評價。2006年10月份，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會在建設(shè)部的安排下，開展了首次全國房地產(chǎn)經(jīng)紀資信評價，評選出70名優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀人和114家優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。

發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律文件。為加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會發(fā)布了一系列行業(yè)自律文件。主要包括：2006年10月31日發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》(包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議、房屋承購委托協(xié)議和房屋承租委托協(xié)議)，2017年4月17日發(fā)布的《房屋狀況說明書推薦文本》(包括房屋租賃和房屋買賣)，2017年6月20日發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同推薦文本》(包括房屋出售、房屋購買、房屋出租和房屋承租)等。

實行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管。2006年12月29日，建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006] 321號)，加強了對房地產(chǎn)交易資金的監(jiān)管。另外，上海、天津、杭州等城市運用技術(shù)手段加強管理，開發(fā)了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了網(wǎng)上簽約與交易資金監(jiān)管的聯(lián)動。

加強和規(guī)范對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的全面管理。2011年4月1日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式實施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》是整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展多年以后，第一部專門的全國統(tǒng)一管理法規(guī)。自此，經(jīng)紀機構(gòu)在操作業(yè)務(wù)時有明確的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督、責(zé)任部門明確，經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范框架有了突破性的進展。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中對交易資金監(jiān)管、經(jīng)紀從業(yè)人員要求、資金監(jiān)管等再次作了重申，同時也有對構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺、基本合同簽訂等的新舉措。2012年5月，人力資源和社會保障部發(fā)布《關(guān)于清理規(guī)范職業(yè)資格第一批公告》(人社部公告[2012]1號)，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格歸入職業(yè)水平評價類職業(yè)資格。2015年6月25日，根據(jù)<國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)[2014] 27號)有關(guān)取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格許可”的要求，為加強房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員隊伍建設(shè)，適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，在總結(jié)原房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度實施情況的基礎(chǔ)上，人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試實施辦法》。2016年3月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、人力資源社會保障部關(guān)于修改<房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法>的決定》，宣布修改后的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》自2016年4月1日起施行。

2.中國香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在香港被稱為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被稱為地產(chǎn)代理。在香港，大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。香港地產(chǎn)代理經(jīng)歷過不同的發(fā)展時期，有飛速發(fā)展的高潮，也有市場萎靡的低潮。每當(dāng)私人住宅市場興旺時，地產(chǎn)代理機構(gòu)和從業(yè)人員數(shù)量就大量增加，房地產(chǎn)經(jīng)紀的繁榮程度與房地產(chǎn)市場的興旺程度成正比。

20世紀50～60年代，香港地產(chǎn)代理處于個人代理階段，以獨立個人的方式運作。獨立的地產(chǎn)代理人沒有固定的辦公地點、分支機構(gòu)等，大都集中在中環(huán)至灣仔一帶的茶樓活動。他們在茶樓互相交換樓盤的供求信息，然后聯(lián)絡(luò)合適的客戶，促成交易。當(dāng)時并不流行分層樓宇或單一單位的買賣，以個人獨立運作為特征的地產(chǎn)代理主要進行的是一整幢樓宇或單一地塊的經(jīng)紀活動。20世紀50至60年代的地產(chǎn)代理人之間交換信息的活動是建立在彼此信任的基礎(chǔ)上的，沒有信用的地產(chǎn)代理為同行所不齒，很難在行業(yè)內(nèi)立足。

1968年是香港房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點。當(dāng)時，大型私人住宅——美孚新村落成后，樓花開始發(fā)售，分期付款也逐步流行，吸引更多人加入地產(chǎn)代理業(yè)。一些由幾個人組成的小公司開始在美孚租用或購人一個住宅單位作為辦公地點，經(jīng)營地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在香港一些中大型地產(chǎn)代理公司就是那時候在美孚新村開始創(chuàng)業(yè)的。當(dāng)時很多的地產(chǎn)代理運作方式甚至保留到了今天，如當(dāng)時收取的“介紹費”，現(xiàn)在稱為“傭金”、“服務(wù)費”等。

香港房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，在真正意義上由個人為主的經(jīng)營方式向企業(yè)化轉(zhuǎn)變是在20世紀80年代初。香港的地產(chǎn)代理公司是從20世紀80年代初開始引入傭金制度，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。在此之前，地產(chǎn)代理公司的營業(yè)員以每月薪金為主，員工工作表現(xiàn)及業(yè)績良好，老板只以獎金作為鼓勵，并沒有傭金制度，更別說傭金比例了。而在新的傭金制度下，營業(yè)員底薪雖然較少，但傭金可能占收入的絕大部分。這種制度一直沿用到今天，它強調(diào)與實際工作業(yè)績直接掛鉤，從而使房地產(chǎn)經(jīng)紀由一個具有相對穩(wěn)定收入的行業(yè)轉(zhuǎn)變成了一個高度競爭的行業(yè)。這種積極的收入分配制度導(dǎo)致以后十多年香港房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的急速膨脹。與此相應(yīng)，地產(chǎn)代理公司規(guī)模逐步擴大，在全港紛紛建立分支機構(gòu)。

20世紀70年代末至80年代初，地產(chǎn)代理公司已經(jīng)遍布香港各區(qū)，其經(jīng)營業(yè)務(wù)由專營樓花逐步擴展至現(xiàn)樓市場。這一時期的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，其“代理”活動是代表買賣雙方的，很少有僅代表買方或賣方的單邊代理，因而實質(zhì)上屬于房地產(chǎn)居間。

20世紀80年代末，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始逐步網(wǎng)絡(luò)化、信息化，從事的業(yè)務(wù)更加多元化，其業(yè)務(wù)范圍擴展到策劃、咨詢、物業(yè)管理等方面，并逐步拓展我國內(nèi)地及海外市場。

從20世紀90年代起，香港房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公司數(shù)量、分行數(shù)量以及從業(yè)人數(shù)均穩(wěn)步上升。1991年，地產(chǎn)代理公司自發(fā)組成了一些地區(qū)性或全港性的商會或協(xié)會，房地產(chǎn)經(jīng)紀出現(xiàn)了具有代表性的行業(yè)協(xié)會組織。同時，由于房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，由地產(chǎn)代理促成的交易大量增加，一些違規(guī)操作的現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)，各類投訴明顯上升。1993年6月，香港立法局通過一項動議，要求政府制定法律來監(jiān)管地產(chǎn)代理。1994年，政府推出了監(jiān)察地產(chǎn)代理工作小組報告書，規(guī)范地產(chǎn)代理行為。

20世紀90年代是香港地產(chǎn)代理公司大力擴張的時期，不少公司已經(jīng)成長為大型連鎖集團，擁有遍布香港的分行網(wǎng)絡(luò)，員工數(shù)百，朝著集團化方向發(fā)展。1995年，香港首家地產(chǎn)代理公司在聯(lián)交所掛牌上市交易，規(guī)?；酚窒蚯斑~出一大步。其后，又有多個大財團或上市房地產(chǎn)公司加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。到了1997年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)無論是從業(yè)人員的數(shù)量，還是公司的數(shù)目，均達到頂峰。這一時期信息技術(shù)的發(fā)展使地產(chǎn)代理公司的經(jīng)營效率更高，開始走上以現(xiàn)代高科技推動經(jīng)紀企業(yè)進步的發(fā)展道路。

1997年5月21日，香港頒布《地產(chǎn)代理條例》(1997年第411號法律公告)，標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法制化管理的軌道，其運作更加規(guī)范、有效、專業(yè)。

1998年以后，亞洲金融風(fēng)暴使香港地產(chǎn)業(yè)受到了很大的影響，香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始面臨困境，一些企業(yè)出現(xiàn)虧損，因此，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始有所調(diào)整，以謀求更好地生存發(fā)展。其中，部分大型的地產(chǎn)代理商將目光轉(zhuǎn)向我國內(nèi)地，開設(shè)分支機構(gòu)，謀求新的業(yè)務(wù)發(fā)展。

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