第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素概述

房地產(chǎn)價(jià)格的高低及其變動(dòng)，是眾多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素共同作用的結(jié)果。要把握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)具備下列認(rèn)識(shí)：

(1)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有的因素或者其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。并且，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路一般是貶值因素;而如果該地帶是倉儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路通常是增值因素。

(2)不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。有的因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，有的因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r(jià)格的影響比樓層大。但是，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對(duì)價(jià)格的影響大小可能是不同的。例如，商場與住宅相反，樓層對(duì)價(jià)格的影響要比朝向大。

(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，而從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對(duì)外交通，方便了居民出行，會(huì)提高該居住區(qū)的住宅價(jià)格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì)降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格，要看受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等情況。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負(fù)面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對(duì)該居住區(qū)的住宅價(jià)格只有負(fù)面影響，沒有正面作用。

(4)有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的。有的因素會(huì)立即引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段較長的時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，放松或收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，除影響人們的市場預(yù)期而較快影響房地產(chǎn)價(jià)格外，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響通常需要一個(gè)過程。

(5)各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化.從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素可能會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素可能會(huì)變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有影響。反之亦然。例如，許多城市的住房消費(fèi)都曾出現(xiàn)過這種變化：在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，人們以為高樓大廈就是現(xiàn)代化，盼望住上“樓房”，導(dǎo)致高層住宅的價(jià)格高于低層、多層住宅的價(jià)格，甚至塔式高層住宅的價(jià)格高于板式低層、多層住宅的價(jià)格。后來則相反，低層低密度住宅的價(jià)格明顯高于高層高密度住宅的價(jià)格。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，而在另一個(gè)地區(qū)則未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重住宅的朝向，而南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

二、人口因素

房地產(chǎn)特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場規(guī)模大小的一個(gè)基礎(chǔ)因素，人口數(shù)量、構(gòu)成、素質(zhì)等狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。下面主要從人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和素質(zhì)三個(gè)方面說明人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

(一)人口數(shù)量

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個(gè)城市)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。

引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對(duì)數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。反映人口增減速度的指標(biāo)主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：

人口增長可分為人口自然增長和人口機(jī)械增長。人口自然增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。反映人口自然增減速度的指標(biāo)主要是人口自然增長率。某一地區(qū)的人口自然增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：

人口出生率的高低與人口的年齡構(gòu)成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統(tǒng)觀念和習(xí)俗、醫(yī)療衛(wèi)生條件以及國家計(jì)劃生育政策等有密切的關(guān)系。人口死亡率則受人口的年齡構(gòu)成、衛(wèi)生保健條件、生活水平等因素的影響。

人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值，通俗地說就是人口凈流入還是人口凈流出。反映人口機(jī)械增減速度的指標(biāo)主要是人口機(jī)械增長率。某一地區(qū)的人口機(jī)械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：

一個(gè)地區(qū)特別是城市，城鎮(zhèn)化和移民導(dǎo)致的外來人口增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然會(huì)增加，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可分為戶籍人口、常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對(duì)不同類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)通常對(duì)房地產(chǎn)的需求多于供給，供給相對(duì)缺乏，造成供不應(yīng)求，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格;另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌人某一地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境、社會(huì)治安等變差，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

(二)人口結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。其中，人口年齡構(gòu)成是指一定時(shí)間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的

比例表示。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，對(duì)住宅類型的選擇有重要參考價(jià)值。家庭人口規(guī)模(每個(gè)家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價(jià)格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。

(三)人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。

三、居民收入因素

居民收入水平及其增長，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入會(huì)大部分甚至全部先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入會(huì)依消費(fèi)順序大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)住宅的需求，從而會(huì)促使住宅價(jià)格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎達(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲(chǔ)蓄或投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或投機(jī)，如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)售或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

四、物價(jià)因素

房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對(duì)它們之間的關(guān)系作一分析。

反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)( Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因

此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍變動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房價(jià)格、存量房價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

關(guān)于房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，有許多不同觀點(diǎn)，主要如下：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲。二是需求帶動(dòng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場供求決定，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，進(jìn)而影響存量房的價(jià)格水平。例如，新出現(xiàn)一塊“地王”，會(huì)很快導(dǎo)致其周邊的房價(jià)上漲。

五、利率因素

利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。下面先從幾個(gè)不同的角度分別說明利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后說明利率升降總體上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本(或者說財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利息)，從而會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升或下降，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。

從房地產(chǎn)需求的角度看，由于購買房地產(chǎn)特別是購買住宅普遍需要貸款，所以利率的上升或下降會(huì)加重或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。

六、匯率因素

在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)投資收益，從而會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國際交易，該房地產(chǎn)的升值可能被貨幣貶值所抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣出現(xiàn)了升值，那么即使房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌鰶]有升值，但相對(duì)于國際交易也會(huì)獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣未來會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;反之，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。

七、房地產(chǎn)稅收因素

新開征、暫停征收、恢復(fù)征收或取消某個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種(以下簡稱房地產(chǎn)稅收)，提高或降低房地產(chǎn)稅收的稅率或者稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其征收范圍、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度和速度是不盡相同的。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“超額利潤”。如果是買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收也稱為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，如增值稅、契稅、所得稅、印花稅。考察房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們區(qū)分為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收(即向賣方征收的稅收)和取得環(huán)節(jié)的稅收(即向買方征收的稅收)。上述稅收中，增值稅、所得稅是向賣方征收的稅收，契稅是向買方征收的稅收，印花稅是向買賣雙方征收的稅收。一般地說，增加賣方的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲;反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少賣方的稅收則主要會(huì)使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(三)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收也稱為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)收益性房地產(chǎn)來說會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)使自用性需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，進(jìn)而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，因此會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，減少房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

八、交通因素

交通出行的便捷、時(shí)耗和成本如何，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。交通因素可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管理情況、停車方便程度以及交通收費(fèi)情況等。下面主要分析開辟新的交通線路和交通管理情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點(diǎn)周邊地區(qū)的交通條件，一般會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格土漲。具體導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲程度，可從以下方面分析：一是從房地產(chǎn)類型看，對(duì)交通依賴程度越高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲幅度會(huì)越大。二是從房地產(chǎn)位置看，離道路或站點(diǎn)越近的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲幅度會(huì)越大。但如果離道路或站點(diǎn)過近，尤其是住宅，由于人流增加帶來的喧鬧聲以及交通工具運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲和空氣污染等，也有一定的負(fù)面影響。三是從影響發(fā)生的時(shí)間看，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲作用主要發(fā)生在交通項(xiàng)目立項(xiàng)之后、完成之前。在立項(xiàng)之前因開辟新的交通線路有

較大的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲作用還難以顯現(xiàn);在完成之后因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響基本釋放出來，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲作用一般會(huì)停止。

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管理等的影響。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管理主要有限制車輛通行(又可分為是限制所有車輛通行還是限制某類車輛通行，是限制所有時(shí)間通行還是限制某段時(shí)間通行)、實(shí)行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。交通管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管理的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。實(shí)行某種交通管理，對(duì)某類房地產(chǎn)來說可能會(huì)降低其價(jià)格，但對(duì)其他房地產(chǎn)來說則可能會(huì)提高其價(jià)格.如在居住區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高住宅價(jià)格。

九、心理因素

心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：①購買或出售時(shí)的心態(tài);②個(gè)人的欣賞趣味或偏好;③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;④接近名家住宅的心理;⑤講究“風(fēng)水”或吉祥號(hào)碼。下面列舉幾種情況予以說明。

(1)房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)看中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，但如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，成交價(jià)格通常會(huì)明顯高于正常市場價(jià)格。

(2)房地產(chǎn)擁有者突然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需資金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)，這時(shí)的成交價(jià)格通常會(huì)明顯低于正常市場價(jià)格。

(3)信“風(fēng)水”的人認(rèn)為，“風(fēng)水”好壞會(huì)影響自己、家族、子孫的盛衰吉兇。“風(fēng)水”是指住宅基地、墳地等的地理形勢(shì)，如地形、水流、風(fēng)向等。“風(fēng)水”在中國香港和臺(tái)灣地區(qū)較盛行，后來在內(nèi)地逐漸升溫。即使在現(xiàn)代科技高度發(fā)達(dá)的美國，也有一些人講究“風(fēng)水”。例如，《人民日?qǐng)?bào)》1991年2月7日第7版刊登的《“看風(fēng)水”熱在美國》-文的有關(guān)內(nèi)容如下：近年來“看風(fēng)水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請(qǐng)陰陽先生看看“風(fēng)水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風(fēng)水”好的，其售價(jià)要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍;反之，則房地產(chǎn)公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低，往往取決于“風(fēng)水”好壞。里根當(dāng)年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風(fēng)水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號(hào)“668”也是這位陰陽先生擬定的，說“668”表示吉祥、安全、如意。

至今人們對(duì)“風(fēng)水”褒貶不一。有人認(rèn)為“風(fēng)水”是封建迷信。有人認(rèn)為“風(fēng)水”不全是迷信，把“風(fēng)水”等于迷信是一種誤解，“風(fēng)水”是倡導(dǎo)“天人合一”的人與大自然和諧共處的關(guān)系說，在建筑選址上實(shí)際是一門地質(zhì)、地形、地貌等選擇的科學(xué)。一般認(rèn)為，“看風(fēng)水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，但在現(xiàn)實(shí)生活中“風(fēng)水”因素有時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的確有較大影響。同時(shí)要注意“風(fēng)水”中可能有一些神秘主義的內(nèi)容，尤其是某些人可能把“風(fēng)水”混入一些迎合人們功利心態(tài)的迷信內(nèi)容，需要認(rèn)真加以辨析。

(4)目前有些人在購買住宅、辦公樓時(shí)，比較講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字。例如，通常不愿意要數(shù)字是4、13、14的樓層，許多住宅、寫字樓因此取消了這類數(shù)字的樓層。而對(duì)于認(rèn)為好的門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字，通常愿意出較高的價(jià)格購買。此外，人們一般還忌諱所謂的兇宅。

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