第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立與內(nèi)部組織

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立與備案

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定、特點(diǎn)與類型

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(包括分支機(jī)構(gòu))，是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。”由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)行的基本載體，是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的本法律主體，是將房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易雙方聯(lián)系在一起的橋梁。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、統(tǒng)一收取服務(wù)報(bào)酬的法律主體，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、獲得報(bào)酬所必須依附的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是一個(gè)依法設(shè)立的企業(yè)，從事具有中介性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)致力于為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易各方提供居間和代理服務(wù)，有效解決房地產(chǎn)交易過程中因當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易標(biāo)的、交易程序等不了解而交易阻滯等問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)使交易各方能夠較為準(zhǔn)確、及時(shí)地了解市場(chǎng)行情、交易標(biāo)的和交易程序等信息，從而削弱房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱，提高交易效率，保障交易安全。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的成果以是否成交來體現(xiàn)，其服務(wù)收入的基本形式是傭金。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)類型的企業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是通過人力資本提供中介服務(wù)從而獲取傭金收入的輕資產(chǎn)行業(yè)，其資金密集度低，持有資產(chǎn)相對(duì)較少經(jīng)營(yíng)效益的高低主要取決于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)、企業(yè)文化等“軟”實(shí)力。盡管在信息化的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也必須配備大量的信息技術(shù)設(shè)備，但與鋼鐵、機(jī)械制造、物流等行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占的比例較少，其核心資產(chǎn)主要是商業(yè)模式、品牌、管理制度和專有技術(shù)等無形資產(chǎn)。與重資產(chǎn)類型企業(yè)相比，輕資產(chǎn)類型企業(yè)往往具有更好的成長(zhǎng)性，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，輕資產(chǎn)也是企業(yè)轉(zhuǎn)型和變革發(fā)展的重要趨勢(shì)之一。我國一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超高速的成長(zhǎng)，不僅借勢(shì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，也得益于其輕資產(chǎn)的企業(yè)特性。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的輕資產(chǎn)特性，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的進(jìn)入門檻較低，其未來發(fā)展能適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)的需要。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍

無論在發(fā)達(dá)國家還是在中國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模都具有巨大的可選擇范圍。在美國，約有80%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為1～4人左右的小公司，但同時(shí)也存在著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到1000人以上的大公司。目前在中國，員工逾萬、分支機(jī)構(gòu)過千家的超大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與10名以下員工的小微房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并存，在市場(chǎng)中都有生存和發(fā)展的空間。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)具有地域性，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常會(huì)選擇在其所熟悉的城市、市區(qū)或某一區(qū)域設(shè)店并提供相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。因此，即使是規(guī)模化的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也不可能覆蓋全部房地產(chǎn)市場(chǎng)，這為大量中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了廣闊的生存空間。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有多種分類標(biāo)準(zhǔn)，如：按主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍劃分、按企業(yè)組織形式劃分、按企業(yè)規(guī)模劃分以及按經(jīng)營(yíng)模式劃分等。在此主要介紹前兩種。

1.按主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍劃分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型

根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的不同，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可分為以下幾種類型：

(1)以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

這類機(jī)構(gòu)主要從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以存量住宅的買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主。這類機(jī)構(gòu)大多數(shù)設(shè)立經(jīng)營(yíng)門店，主要承接個(gè)人或機(jī)構(gòu)委托的存量住宅買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易居房友、中原地產(chǎn)、信義房屋等。目前這類機(jī)構(gòu)在存量住房交易市場(chǎng)上極為活躍，參與度較高。據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，各大城市的存量住宅交易中，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的數(shù)量約占成交總量的60%～80%，部分城市高達(dá)90%以上。目前，隨著一些一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中存量房交易占比不斷上升并超過新房交易市場(chǎng)，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的業(yè)務(wù)總量中的比重已在50%以上，并持續(xù)上升。值得注意的是，由于這類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以依托現(xiàn)有的存量房門店，發(fā)揮潛在的客戶資源和渠道資源的價(jià)值，向新房市場(chǎng)滲透，新建商品房代理業(yè)務(wù)也日益成為此類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)愈發(fā)重要的業(yè)務(wù)線。例如：鏈家于2014年開始與北京萬科合作，新房代理銷售業(yè)務(wù)起步。

(2)以新建商品房代理業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

這類機(jī)構(gòu)主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供新建商品房銷售、租賃代理服務(wù)。如世聯(lián)地產(chǎn)、新聯(lián)康、同策、同致行等。這類機(jī)構(gòu)是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中較早發(fā)展起來的機(jī)構(gòu)，依靠其專業(yè)的案場(chǎng)營(yíng)銷能力，幫助開發(fā)商銷售樓盤，并向開發(fā)商收取傭金。

(3)以房地產(chǎn)策劃、顧問業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

這類機(jī)構(gòu)專注于房地產(chǎn)投資管理與服務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案策劃等咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)占據(jù)了很大比例。這種類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是一些境外來中國大陸的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，如世界知名的五大房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、仲量聯(lián)行、高力國際等。這些機(jī)構(gòu)通常也提供房地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)，一般側(cè)重于辦公樓、綜合性商業(yè)物業(yè)和高端住宅，同時(shí)，也提供高水平的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理服務(wù)。

(4)綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

這類機(jī)構(gòu)同時(shí)經(jīng)營(yíng)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)咨詢、顧問、策劃等多種業(yè)務(wù)。易居(中國)、中原地產(chǎn)、合富輝煌、富陽(中國)、偉業(yè)我愛我家等就屬于這類機(jī)構(gòu)。它們大多在原來相對(duì)單純的主營(yíng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上通過業(yè)務(wù)多元化發(fā)展而成長(zhǎng)起來的。這種多元化發(fā)展，改變了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往只經(jīng)營(yíng)某一類業(yè)務(wù)，或?qū)Ｗ⒂谛陆ㄉ唐贩拷?jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或主營(yíng)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的局面，拓寬了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的綜合化水平，也使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。

(5)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)企業(yè)

這類機(jī)構(gòu)最初由互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合而發(fā)展起來，在“互聯(lián)網(wǎng)+”共享網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)時(shí)代的沖擊下，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)企業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展，目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)出“四足鼎力”的格局：一類是新組建的完全輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)電商平臺(tái)，類似平安好房、房多多等;二是，傳統(tǒng)電商巨頭跨界進(jìn)入房地產(chǎn)電商行業(yè)，如：阿里旗下的二手交易平臺(tái)“閑魚”房屋租賃業(yè)務(wù)等;三是，眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立的房地產(chǎn)電商平臺(tái)，在搭建線上數(shù)據(jù)平臺(tái)的同時(shí)積極布局線下門店。如我愛我家推出的視頻看房和720度全景看房;四是，傳統(tǒng)的依托品牌效應(yīng)和流量規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，如搜房網(wǎng)、安居客等。

(6)其他類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

除以上類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)外，隨著產(chǎn)業(yè)分化與融合的不斷發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些邊緣性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(它們的名稱中常常沒有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”的字樣)，它們往往是其他行業(yè)滲入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與其他行業(yè)結(jié)合后的產(chǎn)物，如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)而形成的管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，從事辦公樓的管理、租賃代理業(yè)務(wù);由大型商業(yè)零售企業(yè)分化出的商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從事商業(yè)物業(yè)的代理租賃業(yè)務(wù)。

2.按企業(yè)組織形式劃分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型

目前在我國，按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式可以將其分為以下幾種類型：

(1)公司制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是指依照《中華人民共和國公司法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定，在我國境內(nèi)設(shè)立的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。有限責(zé)任公司和股份有限公司都是企業(yè)法人。有限責(zé)任公司是指股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，有限責(zé)任公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，股份有限公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。出資設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的出資者可以是自然人也可以是法人，出資可以是國內(nèi)資產(chǎn)也可以是國外投資，出資形式可以是貨幣資本也可以是實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等的作價(jià)出資，資金來源于國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按其資金組成形式不同，還可把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分為中外合資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中外合作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和外商獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

(2)合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國合伙企業(yè)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定在我國境內(nèi)設(shè)立的由合伙人訂立合伙協(xié)議、共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的營(yíng)利性組織。合伙人可以用貨幣、實(shí)物、土地使用權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資;上述出資應(yīng)當(dāng)是合伙人的合法財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。對(duì)貨幣以外的出資需要評(píng)估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定其價(jià)值，也可以由全體合伙人委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，合伙人也可以用勞務(wù)出資，其評(píng)估辦法由全體合伙人協(xié)商確定。合伙機(jī)構(gòu)存續(xù)期間，合伙人的出資以及所有以合伙企業(yè)名義取得的收益(合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn))由全體合伙人共同管理和使用。合伙人原則上以個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙企業(yè)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，但如果合伙人是以家庭財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應(yīng)以家庭財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)合伙企業(yè)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

(3)個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依照《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定在我國境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)

在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))、國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)擬設(shè)立分支機(jī)構(gòu)所在地的主管部門審批，都可以在我國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)獨(dú)立核算，首先以自己的財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)分支機(jī)構(gòu)的全部財(cái)產(chǎn)不足以對(duì)外清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任;分支機(jī)構(gòu)解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其解散后尚未清償?shù)娜總鶆?wù)(包括未到期債務(wù))承擔(dān)清償責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的形式按照機(jī)構(gòu)的組織形式?jīng)Q定，股份有限公司和有限責(zé)任公司以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)撤銷、解散及債務(wù)的清償?shù)仁乱税凑瘴覈傻南嚓P(guān)規(guī)定進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》、《中華人民共和國個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則以及工商登記管理的具體規(guī)定。

設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的注冊(cè)資金和足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

專業(yè)人員，具體數(shù)量由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門制定。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序

1.工商登記

設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)首先向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)辦理工商登記。企業(yè)名稱應(yīng)以“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”作為其行業(yè)特征，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目統(tǒng)一核定為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。

2.備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人(執(zhí)行合伙人)或者負(fù)責(zé)人、注冊(cè)資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等信息進(jìn)行備案。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺(tái)，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供下列服務(wù)：

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息公示;

(2)房地產(chǎn)交易與登記信息查詢;

(3)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂;

(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案公示;

(5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取得網(wǎng)上簽約資格。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更與注銷

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(含分支機(jī)構(gòu))的名稱、法定代表人(執(zhí)行合伙人、負(fù)責(zé)人)、住所、登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向原備案機(jī)構(gòu)辦理備案變更手續(xù)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷，標(biāo)志著其主體資格的終止。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷應(yīng)按機(jī)構(gòu)所在地政府主管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理注銷后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不再有資格從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，注銷時(shí)尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規(guī)定的前提下，經(jīng)委托人約定，還可以用其他方法進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書被撤銷后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)，逾期不辦理視為自動(dòng)撤銷。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷備案的，其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)一并注銷備案。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)享有以下權(quán)利：

(1)在工商行政管理部門核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。

(2)按照國家有關(guān)規(guī)定制定各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束本機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為。

(3)在委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)、提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)時(shí)，中止經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

(4)當(dāng)委托人給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，向委托人提出賠償要求。

(5)向房地產(chǎn)管理部門提出專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議。

(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)有如下義務(wù)：

(1)依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(2)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明文件、服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

(3)認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(4)維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。

(5)按照約定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。

(6)依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。

(7)接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查。

(8)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)的載體，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織者。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立和運(yùn)營(yíng)的主體。兩者具有相輔相成的關(guān)系。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系通過簽訂勞動(dòng)合同來確定，并主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)執(zhí)業(yè)關(guān)系

一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同也必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂，也就是說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行;另一方面，房，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員去承辦和完成。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)每宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)選派或者由委托人選定登記在本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為承辦人，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中載明。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由承辦該宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。

(二)法律責(zé)任關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的。因此，一方面，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中由于故意或過失給委托人造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)首先對(duì)委托人進(jìn)行賠償，再向承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行追償;另一方面，如果是由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員造成了損失，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請(qǐng)求，由委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償，然后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的損失進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任有利于保護(hù)委托人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方的合法權(quán)益，也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)管水平，以更加有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(三)經(jīng)濟(jì)關(guān)系

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由委托人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的，因此，傭金等服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取，并開具相應(yīng)的發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后再按約定向具體承接和執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員支付相應(yīng)的報(bào)酬，報(bào)酬的具體金額或分配比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員協(xié)商約定，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)提供同類服務(wù)的社會(huì)正常水平。

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