第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管部門

目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理涉及的行政部門較多，主要包括建設(shè)(房地產(chǎn))、價(jià)格、人力資源和社會(huì)保障、工商行政管理等部門。各部門按照職責(zé)分工開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，各部門分工以國(guó)務(wù)院確定的各部門的“三定方案”為依據(jù)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管上的大致分工如下：

(根據(jù)<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》(國(guó)辦發(fā)[2008] 74號(hào))，建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門承擔(dān)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要職能。負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的日常監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，制定行業(yè)管理相應(yīng)制度并監(jiān)督執(zhí)行。近年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理不斷加強(qiáng)，建立了以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格登記、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽約、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管為主要內(nèi)容的綜合行政管理體系。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案和《國(guó)務(wù)院關(guān)于機(jī)構(gòu)設(shè)置的通知》(國(guó)發(fā)[2008]11號(hào))，主要負(fù)責(zé)擬訂并組織實(shí)施價(jià)格政策，監(jiān)督檢查價(jià)格政策的執(zhí)行;負(fù)責(zé)組織制定和調(diào)整少數(shù)由國(guó)家管理的重要商品價(jià)格和重要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處價(jià)格違法行為和價(jià)格壟斷行為等。據(jù)此，價(jià)格主管部門承擔(dān)擬定并組織實(shí)施價(jià)格政策，監(jiān)督價(jià)格政策執(zhí)行的重要職能。負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的價(jià)格政策，監(jiān)督檢查價(jià)格政策的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價(jià)格違法行為和價(jià)格壟斷行為。

人力資源和社會(huì)保障部根據(jù)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案和《國(guó)務(wù)院關(guān)于機(jī)構(gòu)設(shè)置的通知》(國(guó)發(fā)[2008] 11號(hào))，負(fù)責(zé)參與人才管理工作，制定專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育政策，統(tǒng)籌擬訂勞動(dòng)、人事爭(zhēng)議調(diào)解仲裁制度和勞動(dòng)關(guān)系政策，完善勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)機(jī)制，組織實(shí)施勞動(dòng)監(jiān)察，協(xié)調(diào)勞動(dòng)者維權(quán)工作，依法查處重大案件。據(jù)此，人力資源和社會(huì)保障主管部門承擔(dān)完善職業(yè)資格制度，擬訂專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育政策、社會(huì)保障體系建設(shè)等職能。2001年，根據(jù)國(guó)際慣例，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。2002年以來，每年舉辦一次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

考試。人力資源和社會(huì)保障部門還承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員勞動(dòng)合同、社會(huì)保障關(guān)系的監(jiān)督管理。

國(guó)家工商行政管理總局根據(jù)第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案和《國(guó)務(wù)院關(guān)于機(jī)構(gòu)設(shè)置的通知》(國(guó)發(fā)[2008]11號(hào))，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的登記注冊(cè)并監(jiān)督管理，承擔(dān)依法查處取締無照經(jīng)營(yíng)的責(zé)任。依法查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)賄賂等經(jīng)濟(jì)違法行為。負(fù)責(zé)依法監(jiān)督管理經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。依法實(shí)施合同行政監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)依法查處合同欺詐等違法行為。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

近年來，各部門在協(xié)同管理、聯(lián)動(dòng)管理方面積極探索。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十九條規(guī)定：“建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息共享制度。建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)定期將備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)情況通報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門。”

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管的方式和內(nèi)容

(一)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管方式

目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管的方式主要有現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴受理等。

現(xiàn)場(chǎng)巡查是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行的日常監(jiān)督檢查，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面監(jiān)督管理最常用的方式。檢查的重點(diǎn)主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)范性。通過現(xiàn)場(chǎng)巡查既能真實(shí)、全面地了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，又能了解一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)情況。

合同抽查是抽查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所簽訂的各類合同，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)體行為進(jìn)行檢查最重要的方式。抽查的合同包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、代辦服務(wù)合同、房屋租賃合同、存量房買賣合同、新建商品房銷售合同等，查看內(nèi)容包括主合同條款、合同附件、合同對(duì)應(yīng)發(fā)票存根、專用賬戶銀行對(duì)賬單及限購(gòu)等政策要求所附資料。合同檢查要與網(wǎng)上機(jī)構(gòu)備案信息、業(yè)務(wù)記錄、人員資格進(jìn)行比對(duì)。具體檢查方式有：

(1)有針對(duì)性檢查。針對(duì)信訪投訴、輿情監(jiān)測(cè)、網(wǎng)上簽約記錄或租賃業(yè)務(wù)記錄等信息來源所涉及合同，按對(duì)應(yīng)合同編號(hào)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供。

(2)隨機(jī)抽查。在合同檔案存放地，隨機(jī)抽取5年內(nèi)各類合同若干份。根據(jù)合同性質(zhì)確定不同的檢查重點(diǎn)，租賃合同檢查還要將《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》與

《商品房租賃管理辦法》及各地有關(guān)房屋租賃的規(guī)范性文件結(jié)合起來，作為執(zhí)法檢查的依據(jù)。檢查點(diǎn)包括：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理資格、合同網(wǎng)上備案、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)及資金劃轉(zhuǎn)方式、簽訂合同的經(jīng)紀(jì)人員資格、合同標(biāo)的物是否符合出租(賣)條件及使用要求、存量房買賣網(wǎng)簽合同與實(shí)際書面合同價(jià)款是否一致、是否按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取傭金、主合同條款及附件有無不合理及不公正要求、限購(gòu)等調(diào)控政策所要求的資料是否真實(shí)、齊備。

投訴受理是主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)行為的有效途徑，也是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)引發(fā)糾紛的常見方式。地方各級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門通常設(shè)置一些投訴通道，制定投訴受理程序，有的還會(huì)建立統(tǒng)一的投訴受理平臺(tái)，保持暢通的投訴渠道，及時(shí)受理投訴并妥善解決投訴所反映的問題。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管內(nèi)容

以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的開展為參照，按照先后順序，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管可分為事前監(jiān)管、事中監(jiān)管和事后監(jiān)管。事前監(jiān)管主要包括人員職業(yè)資格管理和機(jī)構(gòu)登記備案管理;事中監(jiān)管主要是經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為和信用檔案管理監(jiān)管;事后監(jiān)管主要糾紛的調(diào)處和管理。在簡(jiǎn)政放權(quán)、減少行政審批事項(xiàng)的背景下，事中事后監(jiān)管是政府部門監(jiān)管的重點(diǎn)。

1.事前管理

事前管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)發(fā)生之前的管理，主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的登記備案制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度包括考試制度、登記制度、繼續(xù)教育制度等;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度包括備案申請(qǐng)、備案公示和備案年檢等。

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度建立經(jīng)歷了一個(gè)過程。早在20世紀(jì)90年代，一些城市就開始探索建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。1994年，深圳市、上海市開始實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格培訓(xùn)、考核制度。1996年北京市也開始實(shí)施資質(zhì)證書制度。到了2001年，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度正式建立。2001年12月18日，人事部、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(人發(fā)[2001] 128號(hào))，決定對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。職業(yè)資格制度規(guī)定：凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)

理)相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。2004年12月10日，建設(shè)部印發(fā)《建設(shè)部關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理方式有關(guān)問題的通知》(建辦住房[2004] 43號(hào))，落實(shí)注冊(cè)制度，當(dāng)年全國(guó)共6734人獲準(zhǔn)初始注冊(cè)。2011年的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》鞏固了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，規(guī)定“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、

直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數(shù)根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。”2015年，根據(jù)《人力資源社會(huì)保障部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定)和<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試實(shí)施辦法)的通知》(人社部發(fā)[2015] 47號(hào))的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格明確為水平評(píng)價(jià)類，人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度的政策制定，并按職責(zé)分工對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度的實(shí)施進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)具體承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)入員職業(yè)資格的評(píng)價(jià)與管理工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格評(píng)價(jià)的管理和實(shí)施工作，組織成立考試專家委員會(huì)，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標(biāo)準(zhǔn)。人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入學(xué)會(huì)確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍人員及港、澳、臺(tái)地區(qū)的專業(yè)人員，符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》要求的，也可報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試。根據(jù)《關(guān)于做好香港、澳門居民參加內(nèi)地統(tǒng)一舉行的專業(yè)技術(shù)人員資格考試有關(guān)問題的通知》(國(guó)人部發(fā)[2005]9號(hào))，凡符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試規(guī)定的香港、澳門居民，均可按照規(guī)定的程序和要求，報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試。香港、澳門居民申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試，在報(bào)名時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)乜荚噲?bào)名機(jī)構(gòu)提交本人身份證明、國(guó)務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或?qū)W位證書，以及從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作年限的證明。根據(jù)《關(guān)于向臺(tái)灣居民開放部分專業(yè)技術(shù)人員資格考試有關(guān)問題的通知》(國(guó)人部發(fā)[2007] 78號(hào))，凡符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試報(bào)名條件的臺(tái)灣地區(qū)居民，均可按照就近和自愿原則，在大陸的任何省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試考務(wù)管理機(jī)構(gòu)指定的地點(diǎn)報(bào)名并參加考試。在報(bào)名時(shí)，臺(tái)灣居民應(yīng)向當(dāng)?shù)乜荚噲?bào)名機(jī)構(gòu)提交《臺(tái)灣居民來往大陸通行證》、國(guó)務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或?qū)W位證書和本人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作年限的證明。

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的登記和備案管理

機(jī)構(gòu)的登記備案制度包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的工商登記和行業(yè)主管部門的備案。

從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)成立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，首先應(yīng)當(dāng)符合《民法總則》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》等法律對(duì)成立公司或合伙企業(yè)的一般性規(guī)定。同時(shí)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合的實(shí)體條件，即①有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);②有固定的服務(wù)場(chǎng)所;③有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);④有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。對(duì)于其他條件，部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》作了進(jìn)一步規(guī)定，要求設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理;地方性法規(guī)《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固

定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其中至少含一名注冊(cè)執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所和兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。”《海口市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》也規(guī)定：從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)有3名以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，或者2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和3名以上注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。此外，有些地方政府管理部門的規(guī)范性文件也規(guī)定了相應(yīng)的條件，如由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理的通知》(京建交[2009]369號(hào))要求“(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有4名以上(含)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，其中至少含1名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;分支機(jī)構(gòu)有2名以上(含)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員;(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人(即法定代表人或總經(jīng)理)和分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格或注冊(cè)證書。”

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在辦理工商登記時(shí)只要求申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)符合一般企業(yè)設(shè)立的條件即可，不做特殊審查。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案”的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的特殊條件由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政主管部門在其備案時(shí)審查。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政主管部門對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人(執(zhí)行合伙人)或者負(fù)責(zé)人、注冊(cè)資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員(注冊(cè)信息)等備案信息向社會(huì)公示”。

2.事中管理

事中管理是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)過程的監(jiān)督管理，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的核心，主要包括現(xiàn)場(chǎng)檢查、合同管理(網(wǎng)上簽約和合同備案)、資信評(píng)價(jià)、信用檔案信息公示、收費(fèi)管理和交易資金監(jiān)管等。

現(xiàn)場(chǎng)檢查包括對(duì)機(jī)構(gòu)備案、人員資格、門店公示、服務(wù)合同等內(nèi)容和情況的檢查。現(xiàn)場(chǎng)檢查一般是多部門的聯(lián)合檢查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門檢查機(jī)構(gòu)是否取得備案證明、從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員取得職業(yè)資格和進(jìn)行登記的情況、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示是否符合要求;工商部門檢查機(jī)構(gòu)是否登記備案、合同是否規(guī)范;物價(jià)部門檢查服務(wù)收費(fèi)問題;人力資源和勞動(dòng)保障部門檢查勞務(wù)用工問題。北京、成都等實(shí)行定期實(shí)地巡檢。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政主管部門創(chuàng)新管理手段，牽頭聯(lián)合工商、物價(jià)、人力資源和社會(huì)保障等部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所定期進(jìn)行巡檢，重點(diǎn)檢查經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的公示內(nèi)

容、持證人員的執(zhí)業(yè)情況和合同等業(yè)務(wù)資料的保存情況。如北京市2012年，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市工商行政管理局等單位聯(lián)合對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞重要事項(xiàng)、占用或拖延支付客戶資金、利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益等28種常見的違法行為進(jìn)行檢查，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在抽查的8000余家北京房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)中，近一成有違規(guī)或違法行為。

由于機(jī)構(gòu)資質(zhì)和人員資格不屬于行政許可，對(duì)不備案機(jī)構(gòu)和無資格人員執(zhí)業(yè)的沒有有效處罰手段，但是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以對(duì)不備案機(jī)構(gòu)和無資格人員進(jìn)行媒體曝光，通過社會(huì)和輿論監(jiān)督迫使其離開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

合同管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理的又一重要手段。<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂有了比較詳細(xì)的規(guī)定，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同要有機(jī)構(gòu)蓋章人員簽名等，并規(guī)定了相應(yīng)的罰則，現(xiàn)場(chǎng)檢查過程中主要通過對(duì)服務(wù)合同的檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為存在的問題。另外《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能獲得網(wǎng)簽資格，交易合同備案和網(wǎng)簽也是一有力的監(jiān)管手段。在缺乏管理抓手的情況下，網(wǎng)上簽約資格成為有效管理的手段。另外有的地方嘗試要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽訂也要實(shí)行網(wǎng)上簽約，規(guī)定只有備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能獲得網(wǎng)簽資格，只有具備相應(yīng)職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員才能有權(quán)進(jìn)行網(wǎng)簽操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員開展資信評(píng)價(jià)，獎(jiǎng)優(yōu)懲劣，向社會(huì)推薦優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，曝光不良的機(jī)構(gòu)和人員。關(guān)于收費(fèi)管理，國(guó)家和地方都制定了具體的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)、收費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)時(shí)點(diǎn)等也有相應(yīng)的規(guī)定。交易資金監(jiān)管是保障交易安全的一項(xiàng)重要措施，目前天津、北京等地方實(shí)行的政府強(qiáng)制監(jiān)管，監(jiān)管效果比較理想，監(jiān)管模式根據(jù)監(jiān)管主體來分，主要有政府< p="">

監(jiān)管、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)管、獨(dú)立第三方監(jiān)管和銀行托管等。

3.事后管理

事后管理主要是業(yè)務(wù)糾紛調(diào)處、投訴處理和對(duì)違法違規(guī)行為的處罰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛和投訴，進(jìn)行調(diào)查、調(diào)解和處理。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門可以采取約談、記人信用檔案、媒體曝光等措施進(jìn)行事后監(jiān)管，對(duì)經(jīng)查實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)行為，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行處理或者處罰，手段包括限期改正、記人信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格、罰款、沒收違法所得、停業(yè)整頓等。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確了9種禁止行為和若干不規(guī)范行為，對(duì)于①捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格;②對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià);③以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易;④泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益;⑤為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利;⑥改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;⑦侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;⑧承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋;⑨為不符合交易條件的保

障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等9種禁止行為，都規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。對(duì)于不規(guī)范行為也有明確的處理或者處罰措施，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自對(duì)外發(fā)布房源信息的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款;有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記人信用檔案，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用的;②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，并未經(jīng)委托人同意的;③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名的;④房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說明和書面告知規(guī)定事項(xiàng)的;5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的。

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