第七章 房地產經紀服務合同

第二節 房地產經紀服務合同的內容和重要事項

一、房地產經紀服務合同的內容

(一)房地產經紀服務合同的基本內容

房地產經紀服務合同的基本內容是關于房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的具體條款，應當包含下列內容：

1.房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員的情況

締約雙方是房地產經紀機構和委托人。委托人是自然人的，標明自然人的姓名、身份證件號碼、住址等;委托人是法人的，標明法人的名稱、營業執照號和住所。合同中標明房地產經紀機構的法人代表、營業執照號碼、經紀機構備案證號、地址、聯系電話等。并寫明具體執行該業務的房地產經紀人員(至少一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理)的信息(姓名、身份證件號、登記號 。

2.房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準

約定房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成標準，要參考房地產經紀機構在其經營場所公示的服務項目，還要符合國家或者行業關于房地產經紀服務標準和流程的相關規定。房地產經紀服務的項目包含三項，即提供房地產信息、實地看房和代擬合同，三項服務也可以在書面合同中進一步細化。提供房地產信息服務包括提供相關的房地產市場信息、搜集、配對交易房源，房地產交易政策咨詢等;實地看房服務包括制作房屋狀況說明書、聯絡房屋產權人或管理人、帶領客戶看房等服務;代擬合同服務包括交易條件談判、議價撮合、協助訂立房地產交易合同，也稱為代書。房地產經紀服務合同中還應包含對雙方當事人的一些

具體要求。房地產經紀服務一般以房地產交易合同(包括買賣合同和租賃合同)簽訂為完成標準。

3.服務費用及支付方式

服務費用是房地產經紀機構提供房地產經紀服務應得到的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成。房地產經紀服務完成并達到約定的服務標準，房地產經紀機構才可以收取服務報酬，一般情況下，房地產經紀服務的完成以房地產交易合同簽訂為標志，房地產交易合同訂立后就可以收取傭金;代辦服務費用的收取標準和時點由當事人自行約定。依據《合同法》的相關規定，房地產經紀機構未完成約定服務事項的，不得要求支付服務報酬，但可以在合同中約定由委托人支付經紀服務過程實際支出的必要費用，必要費用不得高于房地產經紀服務收費標準，具體收費額度雙方協商議定。房地產買賣、租賃過程中，涉及政府規定應由委托人支付的稅、費，但由房地產經紀機構代收代繳的，不包含在房地產經紀服務費中。服務過程中涉及支付給第三方的費用，如權屬信息查詢費、評估費等，也可以在房地產經紀服務合同中約定。

4.合同當事人的權利和義務

委托人的義務一般包括提供材料、實地看房、支付費用，權利一般包括知情權、交易收入的所有權;房地產經紀機構的義務一般包括及時如實報告義務，盡職盡責義務，風險提示義務、保密義務等，權利一般包括違法違規行為拒絕權，報酬請求權等。

5.委托期限

委托期限指委托方委托房地產經紀機構提供房地產經紀服務的具體時間期限。委托期限實質上規定了房地產經紀機構完成某項經紀服務工作的時間界限，有利于督促房地產經紀機構增強緊迫感，提高工作效率。

合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應書面通知對方。經雙方協一致，可達成補充協議。

合同履行期間，任何一方如有確鑿證據證明對方的行為嚴重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對方解除本協議，并結清相關費用，或追償違約金。

6.違約責任和糾紛解決方式

房地產經紀機構的違約情形主要包括：未完成委托人委托的經紀服務事項;未達到合同約定的服務標準，或未經委托人書面同意，擅自改變房地產經紀服務內容、要求和標準;未經委托人同意，由第三方代替房地產經紀機構或者房地產經紀機構與第三方共同完成委托人委托的事項;房地產經紀機構違反國家或房地產所在地有關法律、法規，損害委托人利益。

委托人的違約情形主要包括委托人虛假委托或提供的有關證件和資料不實、委托人未按時將約定的服務報酬支付給房地產經紀機構等。

房地產經紀服務合同違約責任的承擔可以采用違約金的方式，糾紛解決方式可以采取相關部門調解、仲裁、司法訴訟等。

(二)房地產經紀服務合同的補充內容

根據委托人與房地產經紀機構的協商，房地產經紀服務合同還可以針對房地產經紀機構提供的其他延伸服務增加相關補充內容，但雙方協議認為需要另外簽訂服務合同的延伸服務除外。比如房屋出售經紀服務合同中可以包括房屋保管服務;房屋承購經紀服務合同中可以包含代辦貸款服務、代辦不動產登記服務、房屋質量保證服務;房屋出租經紀服務合同中可以包含對出售房屋及設備的使用監督、維修服務，以及代收租金服務;房屋承租經紀服務合同可以包含房屋質量保證服務;新建商品房銷售代理合同內容可以延伸至開發前期，比如市場調研、產品定位等。

增設補充內容時要特別注意的是，應將房地產經紀服務(也是房地產經紀機構的基本業務)與房地產經紀延伸服務區分清楚。房地產經紀機構完成房地產經紀服務后委托人就有義務支付傭金，延伸服務的效果不應作為影響委托人傭金支付義務的因素。延伸服務是否收費應由經紀機構和委托人協商確定，但其本身并不作為影響委托人傭金支付義務的因素。在房地產居間業務運作中，由房地產經紀機構代辦的買方貸款不成功，不應作為買方拒付傭金的理由，但是，在房地產購買代理服務中，由于標的房地產的產權糾紛因素，導致買賣合同簽訂后無法辦理標的房地產的產權過戶，則并不只是代辦不動產登記這一延伸服務的失敗，而在很大程度上與房地產經紀機構在房地產經紀服務的產權調查環節不盡職有關，這時委托人有權拒付傭金。可見，區分房地產經紀服務與房地產經紀延伸服務，對保護房地產經紀服務合同的雙方當事人都是有益的。

二、簽訂房地產經紀服務合同的有關重要事項

(一)房地產經紀機構的書面告知義務

根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，有義務向委托人書面說明下列事項：

1.是否與委托房屋有利害關系

此項告知內容體現了房地產經紀機構和房地產經紀人員在房地產經紀活動中應遵循的回避原則。為保持經紀活動的公正性，嚴禁房地產經紀機構或者房地產經紀人員作為交易方出現在房地產經紀活動中。房地產經紀人員和房地產經紀機構存在以下情形的，需要回避或如實披露并征得另一方當事人同意：一是與房屋的出賣方或者出租方有利害關系的，如房主為房地產經紀人員的直系親屬等。二是與房屋的承購方或者承租方有利害關系的，如房地產經紀人員是買方的直系親屬等。另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員在不提供經紀服務的交易中，可以充當交易方，但應當向交易相對人明示自己的身份。

2.應當由委托人協助的事宜、提供的資料

為了保證房地產交易的合法性及房地產經紀服務的順利進行，房地產經紀機構應當根據房地產交易相關規定，告知委托人要提供本人及相關人員的身份證明、房屋權屬證明、房屋共有權人同意出售或承租人放棄優先購買權的證明等有關證明和文件資料。

3.委托房屋的市場參考價格

房地產經紀機構應當告知委托人其委托房屋所在社區或所處商圈范圍內同類房屋當時的平均成交價格水平、一段時期內價格變動的情況及其信息來源，并提供若干類似房屋成交實例的真實價格，供委托人作為合理設定心理價格和報價的參考。

4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險

《城市房地產管理法》規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。房地產經紀機構應當根據委托人對交易方式的具體需求，將有關交易程序告知委托人。同時，對可能存在的由交易主體、標的物、不可抗力等導致的風險，如實向委托人告知。

5.房屋交易涉及的稅費

在房屋交易中，根據權屬性質、房屋用途、購買年限的不同，所繳稅費亦有所不同，交易稅費計算比較復雜。房地產經紀人員應當根據委托交易房屋的性質、種類和政府出臺的關于房地產交易稅費的現行規定，將房屋所涉及的稅費種類、交費主體、收取標準告知委托人。

6.經紀服務的內容及完成標準

房地產經紀服務是房地產經紀機構的基本服務，一般包括提供房地產信息、實地看房、代擬合同等內容，但由于委托人的角色(出售或承購、出租或承租)、委托房屋類型(新建商品房與存量房、住宅與非住宅等)、交易方式(買賣、租賃)不同，不同經紀業務項目中經紀服務的具體內容有所不同。房地產經紀機構應根據特定房地產經紀業務項目的具體情況，詳細說明在該項目中所提供的具體服務內容和完成標準。

7.經紀服務收費標準和支付時間

房地產經紀機構應當事先告知委托人并在房地產經紀服務合同中明確具體的收費標準和支付時間。收費標準應當符合相關法律、法規和規章的規定，并應當與經營場所公示的有關內容一致。

8.其他需要告知的事項

一方面房地產經紀機構可根據特殊情況就其他問題向委托人進行告知;另一方面各地方人民政府建設(房地產)主管部門可根據本地區實際情況，規定房地產經紀機構應向委托人告知的其他事項。

房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務(如各類房地產經紀延伸服務)的，也應當書面告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名(蓋章)確認。

(二)房地產經紀機構的驗證義務

房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租房屋的實體及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。

1.查看委托人身份證明

為了防止某些身份不明的人員虛報房屋權屬資料，給交易造成不便或導致交易不成，甚至給房地產經紀機構和房地產經紀人員帶來經濟損失或形象損害，房地產經紀機構在與委托人簽訂房地產經紀服務合同前，應先查看委托人的身份證明。委托人是自然人的，要查看其身份證或護照，證件上的照片與委托人應當相符，委托人應具有完全民事行為能力。委托人是法人的，要查看其工商營業執照或組織機構證明及房地產交易授權委托書，委托書上辦理房屋交易相關事項的人員與經辦人的姓名及證件號一致。所有證件均應在有效期內。

房地產經紀機構對經查看的委托人身份證明、房地產權利人委托書等文件應進行復印留存。

2.查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書

房地產經紀機構在與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同前，應當認真查看委托交易房屋的房屋所有權證、不動產權證書和證明房屋他項權利的證書(如房地產抵押證)等權屬證書，并實地查看房屋，核實房屋的坐落、樓層、建筑面積、規劃設計用途等基本情況和共有權人情況、土地使用狀況、房屋性質、抵押情況等權屬及權利情況。

房地產經紀機構對經查的房產權屬證書應進行復印留存。

(三)房地產經紀機構對合同履行的監督

由于房地產經紀機構人員流動大，許多房地產經紀從業人員缺乏經驗，容易在合同履行中產生各種問題，房地產經紀機構要特別加強對這些合同履行過程中的關注。另外，房地產經紀機構內部存在分工，房地產經紀基本業務和代辦貸款、代辦登記等業務往往要由不同的人員完成，一份合同的履行，需要不同工作人員在時間進度上進行協調，并與委托人進行及時的溝通。只有規范工作流程，把握服務進度，才能真正提供周到、滿意的服務。因此，房地產經紀服務合同簽訂后，房地產經紀機構要加強對合同履行的監督，及時了解房地產經紀人員在合同履行中的困難和問題，并接受委托人的合理意見和投訴，及時處理相關問題，保證合同的正常履行。

房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。代收代付資金獨立于房地產經紀機構或交易保證機構的自有財產及其管理的其他財產之外，也不屬于房地產經紀機構或交易保證機構的負債，其所有權屬于交易當事人。房地產經紀機構要加強客戶交易結算資金專用存款賬戶開立和使用的管理，保證資金支付條件和具體方式與房地產經紀合同中的約定一致。

(四)房地產經紀機構對合同文本的保存

房地產經紀機構應當建立業務記錄制度，如實記錄業務情況。業務記錄資料為研究本機構的經營業績和科學發展提供第一手資料，是進行科學分析，揚長避短，制定發展方向的極好教材。房地產經紀服務合同是業務記錄資料中的關鍵內容，同時也是其他相關機構(如法院、房地產行政管理部門、房地產經紀行業組織等)開展調查研究的重要資料，應至少保存5年。

(五)委托人的相關義務

委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者所提供的資料與實際不符的，房地產經紀機構有權拒絕接受委托。

房地產經紀服務合同一般采用示范合同文本，針對服務對象和服務目的的不同采用不同的示范合同文本。委托人要仔細閱讀合同條款，認真聽取房地產經紀機構對合同條款的解釋及針對委托人的相關提問所給予的回答。

托人如果就某一項房地產交易已委托某一房地產經紀機構進行獨家代理，就不能 在該委托期限內再委托其他房地產經紀機構就該項房地產交易提供經紀服務，否則即為違約。

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