第三節 房地產經紀執業規范的主要內容

一、業務招攬規范

房地產經紀業務招攬是指房地產經紀機構為獲得委托或者推廣代理銷售的房屋，安排房地產經紀人員搜集和發布授權的房源客源信息，及進行廣告宣傳的行為。按照業務分類，業務招攬可以分為存量房交易經紀業務的招攬和新建商品房銷售代理業務的招攬。

在業務招攬過程中，首先，房地產經紀機構和人員要注意業務招攬方式，比如房地產經紀機構和人員未經信息接收者、被訪者同意或者請求，或者信息接收者、被訪者明確表示拒絕的，不得向其固定電話、移動電話、個人電子郵箱或微信賬戶發送房源、客源信息，不得撥打其電話、上門推銷房源、客源或者招攬業務;其次，不得虛假宣傳，不得夸大自己的業務能力，不得為招攬業務故意詆毀、誹謗其他房地產經紀機構和人員信譽、聲譽等;第三，不得向已經公開要求“免中介”或已由其他經紀機構獨家代理其房地產交易的對象招攬房地產經紀業務。但可以招攬與其他經紀機構所提供服務不同的業務，例如，房地產經紀人員可以與已經同其他機構訂立經紀服務合同的客戶聯系招攬貸款代辦或者登記代辦等業務;第四，房地產經紀機構和人員為了招攬房屋出售、出租經紀業務，不得用能賣(租)高價等借口誤導出售人(出租人);房地產經紀機構和人員招攬房屋承購、承租經紀業務時，不得發布虛構的低價房源信息誘騙潛在客戶，不得捏造散布漲價信息或者可為客戶省錢等借口誤導承購人、承租人。

相關法律責任：以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款，

另外，房地產經紀機構為方便客戶在選擇房地產經紀機構時，對其資質及實力有一定的了解，應當在其經營場所公示下列內容：

1.營業執照和備案證明文件;

2.服務項目、服務內容和服務標準;

3.房地產經紀業務流程;

4.收費項目、收費依據和收費標準;

5.房地產交易資金監管方式;

6.房地產經紀信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

7.建設(房地產)主管部門或者房地產經紀行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

8.法律、法規、規章規定應當公示的其他事項。

分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場醒目位置公示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。房地產經紀機構及其分支機構公示的內容應當真實、完整、清晰。

二、業務承接規范

房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務。

房地產經紀機構承接業務和房地產經紀人員承辦業務，必須符合其所從事業務的執業標準和能力。具體而言，如房地產價格咨詢服務，就應當具備房地產估價專業勝任能力，遵循房地產估價規范。不得承接超出專業能力之外的業務，除非有能勝任此業務的專業機構或者人士協助，并向客戶揭露所有事實情況。

(一)重要信息告知

房地產經紀機構承接業務時，在簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：

1.是否與標的房屋存在利害關系

利害關系包括承接業務的房地產經紀機構與標的房屋的利害關系及承辦房地產經紀人員與標的房屋的利害關系。例如，房地產經紀機構及其母公司或者子公司對標的房屋享有所有權或有占有、使用情況;房地產經紀人員及其直系親屬對標的房屋享有所有權或有占有、使用情況等。原則上，與標的房屋存在利害關系的房地產經紀機構和房地產經紀人員不得再就標的房屋提供相關的房地產經紀服務，當然，向委托人明確告知后，委托人書面同意的除外。

另外，房地產經紀機構和人員更不得直接參與自己提供經紀服務房屋的交易，如不得承購、承租自己提供經紀服務的房屋。一方面，房地產經紀既是專業服務又是中介服務，房地產經紀服務者具有專業優勢，如果直接成為交易方，參與到房地產交易當中，會造成交易的不公平，同時交易活動和經紀活動混淆也有悖于中介的性質;另一方面，是防止房地產經紀機構和人員利用其優勢謀取不正當利益，賺取差價，影響正常交易，擾亂市場秩序。房地產經紀機構和人員在不提供經紀服務的交易中，可以充當買方或者賣方，但一定要向交易相對人明示自己的身份。

相關法律責任：房地產經紀機構和人員承購、承租自己提供經紀服務的房屋的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

2.應當由委托人協助的事宜、提供的資料

委托人作為房屋出售或者出租人的，需要其協助的事宜包括核查房屋權屬信息、核驗房源信息、配合實地查看房屋，協助編制房屋狀況說明書、辦理網簽或者合同備案、辦理房屋登記和房屋交接手續等;需要提供的資料包括身份證明、房屋權屬證書等。委托人作為房屋承購或者承租人的，需要其協助的事宜包括購房資格和貸款資格審查、辦理房屋登記和房屋交接手續等;需要提供的資料包括身份證明、收入證明等。

3.委托房屋的市場參考價格

市場參考價格，包括兩個方面的價格：一是委托房屋所在社區或所處商圈范圍內同類房屋當時的一般、平均成交價格水平(主要指單價)、一段時期內價格變動的情況;二是在近一段時期內，委托房屋所在區域其他成交案例的買賣成交價格或者租賃成交價格情況(包含單價和總價)。關于買賣成交價格，應當界定是含稅價還是賣家凈得價(不含稅費)。同時，房地產經紀機構應當告知委托人以上信息的來源。

4.房屋交易的一般程序及可能存在的風險

根據交易類型，房屋交易程序可分為買賣程序、租賃程序和抵押貸款程序等。房屋買賣一般程序包括核驗房屋產權和購房資格、網上簽訂房屋買賣合同、支付交易資金及辦理貸款事宜、辦理交稅事宜、辦理房屋所有權轉移登記、交接房屋;房屋租賃的一般程序包括核實房屋產權信息、簽訂房屋租賃合同、辦理租賃合同備案和交稅、支付租金和交接房屋;房地產抵押一般程序包括簽訂抵押合同和辦理抵押登記兩個環節。房屋交易存在的風險包括交易當事人違約風險、房屋價格變動風險、房屋產權瑕疵風險、政策調控風險、交易資金的安全風險、房屋的使用和保管風險等。

5.房屋交易涉及的稅費

根據房屋類型(存量房和新建商品房)交易類型(買賣和租賃)，標的房屋交易所涉及的稅費種類、繳納人、計稅(費)依據、稅(費)率及減免規定等。

6.經紀服務的內容及完成標準

經紀服務可以分為居間服務和代理服務，居間服務完成的標準是房地產交易合同的簽訂，代理服務完成的標準是委托代理事項的完成。根據房地產交易對經紀服務的要求，經紀服務項目及對應的服務內容和完成標準如表8-1所示。

7.經紀服務收費標準和支付時間

房地產經紀服務收費實行市場調節價。房地產經紀人員提供服務之前，應當向委托人告知本企業制定的經紀服務項目和服務收費標準。另外，房地產經紀人員還應當向委托人告知向交易相對人收費情況，以及在不收取委托人服務報酬的情況下，仍可代表委托人的利益完成經紀服務。對通過與其他房地產經紀機構合作而完成經紀業務的，房地產經紀人員也要向客戶明示只按照一宗業務收取傭金，不再向委托人增加收費，以及與合作經紀機構和經紀人員的傭金分配情況。

8.其他需要告知的事項

(1)法律、法規和政策對房地產交易的限制性、禁止性規定等。

(2)每個房地產經紀機構也可以根據主營業務的特點，告知客戶應當知悉的必要事項。

(3)房地產經紀機構在提供經紀服務時，一并向委托人推薦其他產品或服務(如抵押貸款、房屋保險、交易擔保、裝飾裝修、房屋資產管理及家政服務等)時，應向委托人說明因推介其他產品或服務房地產經紀機構的受益及獲利情況，如介紹費等。

(4)為了穩妥起見，房地產經紀人員應當向客戶說明交易中可能出現的利益關系，比如房地產經紀機構已擔任賣方代理人的情況下，接受買方委托或者為買方提供經紀服務時，應當向委托人明示已是賣方代理。

相關法律責任：承接房地產經紀業務，房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款;因告知不清或者告知不實，給委托人造成經濟損失的，房地產經紀機構應當承擔相應責任。房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦不動產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容、收費標準等情況，并未經委托人同意的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(二)房地產經紀服務合同簽訂

1.選用房地產經紀服務合同示范文本

房地產經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂書面房地產經紀服務合同，并應尊重委托人的選擇，優先選用房地產管理部門或房地產經紀行業制定的或者推薦使用的房地產經紀服務合同示范文本。

2.出示和查看有關證明文件

在簽訂房地產經紀服務合同時，房地產經紀人員應當主動向締約相對人出示房地產經紀機構的備案證明文件和相關經紀人員的職業資格登記證書。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同的，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書;房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同的，應當查看委托人身份證明等有關資料。

3.安排具有房地產經紀專業人員職業資格的人員為承辦人

房地產經紀服務合同應當加蓋房地產經紀機構印章，并有執行該項經紀業務的一名房地產經紀人或兩名房地產經紀人協理的簽名及登記號。在房地產經紀服務合同上簽名的人員，即為該宗業務的承辦人和第一責任人。

房地產經紀機構應當根據業務性質委派具備相應素質和能力的房地產經紀人員作為業務直接辦理人或者牽頭辦理人。每宗房地產經紀業務的辦理人都應當是登記在該房地產經紀機構的房地產經紀人員，并在房地產經紀服務合同中載明。承辦的房地產經紀人可以選派登記在本機構的房地產經紀人協理為經紀業務的協辦人，協助執行經紀業務。承辦人對協辦人執行經紀業務進行指導和監督，并對其工作結果負責。

不同類型的房地產對房地產經紀服務人員職業素養和執業能力的要求不同，一般房地產經紀人可以承辦普通住宅的經紀業務，當遇到高檔公寓、獨棟別墅或者商業房地產、工業房地產時，則需要具有較高執業水平的房地產經紀人并有房地產經紀人協理協助才能勝任。所以，房地產經紀機構應當設置不同的部門，安排不同的人員從事不同的房地產經紀業務。

相關法律責任：房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入房地產經紀信用檔案;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(三)業務聯合承接及轉委托

房地產經紀機構之間，有時共同承接某些業務，發生業務上的合作關系是不可避免的。經委托人書面同意，房地產經紀機構之間可以合作完成一項房地產經紀業務。合作的機構之間應當合理分工、明確職責、密切協作，意見不一致時應當及時通報委托人協商決定。房地產經紀機構對合作完成的經紀業務承擔連帶責任，禁止以轉讓業務為名規避對委托人應當承擔的責任。

房地產經紀機構不得擅自轉讓或者變相轉讓受托的經紀業務。但是經委托人同意，房地產經紀機構可以按相關規定轉讓經紀業務，轉讓經紀業務不得增加傭金。

房地產經紀機構未與委托人簽訂獨家房地產經紀服務合同的，不得阻撓或者拒絕委托人再委托其他房地產經紀機構參與同一交易的經紀服務。簽訂獨家房地產經紀服務合同的，在合同約定的委托期間，委托人也不得就同一事務另行委托其他房地產經紀機構。委托人違反規定擅自另行委托的，應當承擔違約責任。

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