房地產市場波動

絕大部分商品的市場價格和成交量會隨著時間而上下波動。沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場，只要是市場，就會有變化，就會有波動，房地產市場也不例外。

房地產市場周期

從長期來看，房地產市場會呈現出一種有規律的上升和下降的周期****替變化。當然，這種所謂的“周期”，不是數學上的嚴格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節變化那樣有規律，而是大體上每隔一段時間出現市場行情的上漲或下跌，即經過一段時間的上漲之后，預示著可能會下跌;下跌到一定程度之后，預示著可能會上漲。

房地產市場周期大體有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四個階段。

(1)上升期。

在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產)供不應求。需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收入增加等時期。由于消費需求的突然增加，市場上的房屋(房地產)供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。由于實質性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批房地產開發項目開工;房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。

(3)衰退期。

由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的房地產開發項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大;售價以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

(4)低谷期。

需求繼續減少，新的供給不再產生或者很少產生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很小;房地產開發項目開工率低;租金降到谷底，基本維持穩定。

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