價格可比基礎的內容

建立價格可比基礎包括：①統一付款方式;②統一采用單價;③統一幣種和貨幣單位;④統一面積內涵;⑤統一面積單位。

(1)統一付款方式

將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數額。具體方法是資金的時間價值中的折現計算。

例 某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，試計算該宗房地產在成交日期一次付清的價格。

[解] 該宗房地產在成交日期一次付清的價格計算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變為(1+r)0.5;②半年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變為(1+r);③季度利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變為(1+r)2.

(2)統一采用單價

在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

(3)統一幣種和貨幣單位

在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。 在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(4)統一面積內涵

在現實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積

(5)統一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公 頃、畝)，中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

平方米下的價格=坪下的價格×0.303

房地產市場細分的原則

對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則：

可測量性。可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。

可進人性。可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性：

① 企業是否具有進入細分市場的條件;(如存在貿易壁壘)

②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者;

③產品是否能夠進入市場。

可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。

可行性。可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。

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