第四章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理概述

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式傲了進(jìn)一步的細(xì)化，《房屋登記辦法》進(jìn)一步明確，有以下情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

(1)買賣;

(2)互換;

(3)贈與;

(4)繼承、受遺贈;

(5)房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(6)以房屋出資入股;

(7)法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人(房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用

權(quán)人于一身的權(quán)利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為。

房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點，在實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)為了某種目的(譬如規(guī)避交易稅費)而將房地產(chǎn)買賣變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈與的行為，需要嚴(yán)格區(qū)分并加以管理。

《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25 9/6以上;屬于成片土地開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。作出此項規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設(shè)項目的實施。

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

(3)依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給單位和個人使用的土地，任何單位和個人應(yīng)當(dāng)服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、國有土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

(5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權(quán)屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。產(chǎn)權(quán)登記是國家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)

讓的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可交易過戶。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定：

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理;

(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式;

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號;

(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(6)成交價格及支付方式;

在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任

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