(一)違約的形式

按照違約行為發(fā)生的時間，可分為預(yù)期違約和屆期違約。

預(yù)期違約也稱為先期違約，是指在合同履行期到來之前，一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由明確表示將不履行合同，或者自己的行為表示將不履行合同。

屆期違約也稱為實際違約，是指在合同履行期到來之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)。

屆期違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當(dāng)履行、部分履行。

(二)違約責(zé)任的承擔(dān)方式

法律規(guī)定的違約責(zé)任的承擔(dān)方式主要有：

(1)繼續(xù)履行。也稱強制繼續(xù)履行、依約履行、實際履行，是指在一方違反合同時，另一方有權(quán)要求其依據(jù)合同約定繼續(xù)履行。

(2)采取補救措施。

(3)賠償損失。也稱為違約賠償損失，是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

(4)支付違約金。是指由當(dāng)事人通過協(xié)商預(yù)先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。

違約金是由當(dāng)事人協(xié)商確定的，其數(shù)額是預(yù)先確定的。違約金的約定雖然屬于當(dāng)事人所享有的合同自由的范圍，但這種自由不是絕對的，而是受限制的。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”

(5)定金罰則。《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。

1.債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

因此，定金具有懲罰性，是對違約行為的懲罰。《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%這一比例為強制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。

如果當(dāng)事人約定的定金比例超過20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效，例如，雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。

2.定金與預(yù)付款的區(qū)別在于：預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不履行時預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。

預(yù)付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預(yù)付款的喪失和雙倍返還。

因此，預(yù)付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

3.當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

這就是說，定金和違約金不能同時并用，只能選擇其一適用，適用了定金責(zé)任就不能再適用違約金責(zé)任，適用了違約金責(zé)任就不能再適用定金責(zé)任，兩者只能是單罰而不能是雙罰，否則會給違約方施以過重的責(zé)任，是不公平的。

當(dāng)然，是選擇定金還是選擇違約金，這一權(quán)利屬于守約方。

4.定金責(zé)任與賠償損失的區(qū)別：定金責(zé)任不以實際發(fā)生的損害為前提，定金責(zé)任的承擔(dān)也不能替代賠償損失。

因此，在既有定金條款又有實際損失時，應(yīng)分別適用定金責(zé)任和賠償損失的責(zé)任，兩者同時執(zhí)行，這與前面所講的定金與違約金的關(guān)系是不同的。當(dāng)然，如果同時適用定金和賠償損失，其總值超過標的物價金總和的，人民法院應(yīng)酌減定金的數(shù)額。

房屋買賣合同

由于房屋屬于不動產(chǎn)，房屋買賣合同與一般買賣合同不同。

法律對房屋買賣有下列特別規(guī)定，包括：房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等書面約定;在城鎮(zhèn)買賣房屋的所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果;出賣共有房屋房屋的，其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

租賃合同(掌握)

1.租賃合同的概念和特征

(1)租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人，對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

(2)租賃物須為法律允許流通的不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

(3)租賃合同約定的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用或收益權(quán)，而不是所有權(quán)。

(4)租賃合同終止時，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

(5)租賃合同的另一特征是雙務(wù)、有償合同。

(6)在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)之間存在著對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。

(7)此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達成協(xié)議，合同即告成立。

2.租賃合同的種類

(1)根據(jù)租賃物的不同，租賃可分為不動產(chǎn)租賃和動產(chǎn)租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。

(2)根據(jù)法律對租賃是否有特殊的規(guī)定，租賃可分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的，是指法律有特別要求的租賃。例如，房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。

(3)根據(jù)租賃合同是否確定期限，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。

對于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受法定期間(20年)的限制。

3.租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

(1)出租人的義務(wù)主要有：①依照合同約定的時間和方式交付租賃物;

②在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;

③對出租物的瑕疵擔(dān)保，當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負賠償責(zé)任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。

(2)承租人的義務(wù)主要有：

①按照約定的期限支付租金;

②按照合同約定的方法使用租賃物;

③妥善保管租賃物;

④不得擅自改善和增設(shè)他物;

⑤當(dāng)租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實信用原則應(yīng)通知的事由時，負有通知義務(wù);

⑥租賃合同終止時，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。

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