營業稅改征增值稅

增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，有增值才征稅，沒增值不征稅。

營改增之前，從事房地產開發經營的單位和個人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計稅依據，按稅率5%繳納營業稅。租售房屋的單位和個人，就其所取得的營業額，適用5%的稅率征收營業稅。

營改增之后，提供不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%(10%)。

一般情況下，年銷售額超過規定標準500萬元的為一般納稅人，低于該標準的則為小規模納稅人。

1.計稅方法

(1)一般計稅方法計稅(可抵扣進項稅)

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。

一般計稅方法的應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×適用稅率

(2)簡易計稅方法(不得抵扣進項稅)

簡易計稅方法的應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

個人發生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計算繳納增值稅。

(1)按期納稅的，為月銷售額5000～20000元(含本數)。

(2)按次納稅的，為每次(日)銷售額300～500元(含本數)。

對增值稅小規模納稅人中月銷售額未達到2萬元(10萬元)的企業或非企業性單位，免征增值稅。

2.《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》對不動產經營租賃服務的主要規定

(1)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

對于不動產與納稅人機構不在同一市縣的，納稅人按5%征收率向不動產所在地預繳稅款，再報機構所在地稅務機關;

(2)若2016年5月1日后取得的不動產與納稅人機構不在同一市縣的，納稅人按3%征收率向不動產所在地預繳稅款，再報機構所在地稅務機關。

(3)小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(4)個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

3.銷售不動產的增值稅規定

(1)自建房

①個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

②一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法;

③一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法;

④小規模納稅人銷售其自建的不動產，可以選擇簡易計稅方法;

⑤房地產開發企業銷售老項目，可以選擇簡易計稅方法。

(2)非自建房

①一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法;

②一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產，應適用一般計稅方法;

③小規模納稅人銷售其取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法。

(3)銷售不動產的計稅依據

①自建類的不動產銷售，計稅依據是全部價款和價外費用為銷售額，計算應納稅額;

②非自建類的不動產銷售，計稅依據是全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。

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（責任編輯：gx）

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