房地產巨變的開始

珠三角退房風波與地產股大跌或是房地產巨變開始。

珠三角房價下跌絕非個別現象，地產股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預示著，中國房地產業正在悄然發生著巨變。

當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。

4月20日，有媒體刊發了題為《珠三角退房風波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報道，其中提到，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。碧桂園目前的現金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補其進行房地產開發的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發不完，遺憾的是，根據法律規定，土地兩年不開發就將被無償收回。

由此，開發商不得不走王石的路子，降價銷售房屋，加快資金回籠，但他們發現為時已晚。一些開發商開始轉讓土地，這導致了地價的急轉直下。過去被開發商忽略的資金鏈斷裂的巨大風險，因為房貸新政而顯現出來。與此同時，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發商憂心似焚的是，國務院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。這是中央政府首次以嚴厲的措辭，指責樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風險。這并非說說而已，國務院明確指令國家發改委牽頭，住房和城鄉建設部等配合，采取措施，打擊炒樓活動。

炒房熱降溫，實際上意味著有效供應的增加，這對房價的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價回調;一方面是內部壓力，促使房地產商不得不通過降價，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發商不得不通過自買自賣，制造供不應求的假象，以欺騙消費者，有的樓盤合同撤簽率高達100%，可惜，這樣做已經無法扭轉大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會重新回到市場。而這需要的時間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個巧合?

房地產行業是一個資金密集型的行業，離不開資本市場和銀行的支持，當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。

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