市場預測概念和作用

(一)房地產市場預測的概念：房地產市場預測是在市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業和市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境因素進行分析和判斷，從而為房地產企業的營銷決策提供依據。

(二)房地產市場預測的作用：

1.房地產市場預測是房地產企業制定開發經營計劃和進行營銷決策的基礎。

2.房地產市場預測是改善企業經營管理，提高經濟效益的重要手段。

3.房地產市場預測可以降低市場的不確定性給房地產企業所帶來的市場風險。

市場營銷在企業中的地位

在美國，最早意識到市場營銷重要性的是包裝消費品公司，然后是耐用消費品公司，之后便是工業設備公司。對市場營銷地位及其重要性認識較晚的有鋼鐵業、化工業、造紙業等。進入20世紀80年代以來，服務行業尤其是航空業、銀行業等逐漸接受了市場營銷思想。近年來，保險業、證券業也已經意識到市場營銷的重要性并逐漸產生興趣。

在企業內部，營銷職能也由過去的不重要變為與其他職能同等重要甚至更加重要。

房地產調研資料搜集的途徑和內容

(一)房地產市場調研資料搜集的途徑主要有：

1.交易雙方當事人。

2.促成房地產交易行為的中間商。

3.房地產開發商公開推出的各種銷售或出租廣告。

4.熟悉房地產市場的人士，如房地產估價師、經紀人等。

5.同業間資料的交流。

6.準交易資料的搜集。

7.向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關資料。

8.各類次級資料。

(二)基本資料的搜集

基本資料可分為初級(一手)資料及次級(二手)資料兩類。

1.初級資料

初級資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調研設計，并通過調研執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。

2.次級資料

(1)內部次級資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用，

(2)外部次級資料。外部次級資料來源主要包括官方、學術單位、產業三大部分。

(三)房地產法規資料的搜集

目前我國已出臺的有關房地產的法律法規主要有：《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》等。

市場法的基本原理

(1)市場法的概念

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(2)市場法的理論依據

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

(3)市場法適用的對象和條件

市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。

市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。

市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等;

(4)市場法的操作步驟

運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦求取比準價格。

房地產市場細分的原則

對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則：

可測量性。可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。

可進人性。可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性：

① 企業是否具有進入細分市場的條件;(如存在貿易壁壘)

②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者;

③產品是否能夠進入市場。

可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。

可行性。可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。

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