1、[單選題]業主與物業服務企業之間的關系表現為（）。

A.主與仆的關系

B.管理與被管理的關系

C.服務和被服務的關系

D.相互管理的關系

[答案]C

[解析]《物業管理條例》的立法指導思想強調業主與物業服務企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系。業主和物業服務企業通過簽訂物業服務合同，形成了物業服務企業提供服務、業主支付服務費用的等價交換關系。雙方的這種民事關系建立在主體的平等性和行為的自愿性基礎上，不是主與仆、管理與被管理的關系。

2、[單選題]關于正常使用情況下施工單位對房屋建筑工程最低保修期限的說法，正確的是（）。

A.裝修工程1年

B.外墻面防滲透5年

C.給排水管道1年

D.供熱系統1個采暖期

[答案]B

[解析]在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：①地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;③供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;④電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;⑤裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

3、[多選題]按照《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應向相關部門提交的土地、建筑工程證件有（）。

A.土地使用權證

B.土地所有權證

C.建設工程規劃許可證

D.建筑工程施工許可證

E.已完建筑工程獲獎證

[答案]ACD

[解析]根據《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：①商品房預售許可申請表;②開發企業的《營業執照》和資質等級證書;③土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證;④投入資金開發建設達到工程建設總投資25%以上的證明;⑤工程施工合同及關于施工進度的說明;⑥商品房預售方案;⑦其他有關資料。

4、[多選題]2010年，住房和城鄉建設部印發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)，對加強商品房預售監管作出了明確規定，要（）。

A.嚴格商品住房預售許可管理

B.強化商品住房預售方案管理

C.嚴格商品住房定金管理

D.完善預售資金監管機制

E.嚴格預售商品住房退房管理

[答案]ABDE

[解析]2010年，住房和城鄉建設部印發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)，對加強商品房預售監管作出了明確規定：①嚴格商品住房預售許可管理;②強化商品住房預售方案管理;③完善預售資金監管機制;④嚴格預售商品住房退房管理。

5、[多選題]商品房預售應當符合的條件包括（）。

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

B.向縣級以上地方人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得預售許可證明

C.按建設的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

D.向縣級以上地方人民政府土地管理部門辦理預售登記，取得預售許可證明

E.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定預售價格和竣工交付日期

[答案]ABE

[解析]《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合的條件包括：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;②持有建設工程規劃許可證;③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。@##

6、[多選題]根據《商品房銷售管理辦法》，未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的，處罰的標準有（）。

A.處以2萬元以上3萬元以下的罰款

B.處以1萬元以上3萬元以下的罰款

C.責令限期改正

D.通報批評

E.警告

[答案]BCE

[解析]房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。這些行為包括：①未按照規定的現售條件現售商品房的;②未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;③返本銷售或者變相返本銷售商品房的;④采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;⑤分割拆零銷售商品住宅的;⑥不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;⑦未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;⑧委托沒有資格的機構代理銷售商品房的;⑨房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

7、[多選題]房地產權利人應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，合同內應當載明（）。

A.當事人的身體狀況

B.委托權限

C.委托期限

D.委托人的權利、義務

E.被委托人的權利、義務

[答案]BCDE

[解析]在實行商品房銷售代理過程中，房地產權利人應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

8、[多選題]下列關于商品房銷售的說法正確的有（）。

A.房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

B.房地產開發企業可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

C.房地產開發企業可采用返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房

D.不符合商品房銷售條件的，不得向買受人收取任何預定款性質的費用

E.商品住宅不得分割拆零銷售

[答案]ADE

[解析]《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售中禁止以下行為：①房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。②房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。③不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。④商品住宅不得分割拆零銷售。《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發([2005]26號)中增加了新的規定：國務院根據《城市房地產管理法》第45條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

9、[多選題]新建商品房現售按照銷售方式，可分為（）。

A.房地產開發企業自行銷售

B.委托房地產經紀機構代理銷售

C.房地產開發企業委托經紀機構共同銷售

D.以房地產開發企業銷售為主、經紀機構為輔的銷售

E.以房地產經紀機構銷售為主、開發企業為輔的銷售

[答案]AB

[解析]商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。新建商品房現售按照銷售方式，可分為房地產開發企業自行銷售和委托房地產經紀機構代理銷售。

10、[多選題]房地產中介服務機構商品房銷售代理業務的要求有（）。

A.與委托方簽訂委托合同

B.如實向買受人介紹代售商品房情況

C.按合同約定收取傭金

D.向購買人出示商品房銷售委托書

E.根據代售商品房業務量多少可收取其他費用

[答案]ABCD

[解析]商品房銷售代理，是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將商品房銷售業務委托給依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構代為銷售的經營方式。商品房銷售代理業務的要求有：①實行銷售代理必須簽訂委托合同;②受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況;③受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用;④房地產銷售人員的專業培訓，房地產專業性 強、涉及的法律法規多，對房地產銷售人員具有一定的要求。

（責任編輯：gx）