1、[多選題]從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管的形式有（）。

A.綜合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管主要包括：①集中式，一般以獨(dú)棟樓宇或一棟多層樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，以較長的租約(一般5～10年甚至更長)承租后進(jìn)行改造，然后再出租給租戶;②分散式，一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與裝修改造，后出租給租戶。

2、[多選題]房屋托管業(yè)務(wù)的操作要點(diǎn)包括（）。

A.經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同

B.業(yè)主并不干預(yù)經(jīng)紀(jì)公司的出租價(jià)格

C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式不一定相同

D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主要求一段時(shí)間的“空置期”(免租期)

E.業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以相同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管業(yè)務(wù)主要包含五個(gè)操作要點(diǎn)：①經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，這種租賃關(guān)系的建立是由兩份合同組成的;②因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩叭郊s”，經(jīng)紀(jì)公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關(guān)系;③經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同;④經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了最大限度地降低自身的空置風(fēng)險(xiǎn)，會向業(yè)主要求一段時(shí)間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

3、[多選題]房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的不同之處體現(xiàn)在（）。

A.租賃合同類型不同

B.服務(wù)對象不同

C.房屋租賃費(fèi)用支付方式不同

D.租賃托管業(yè)務(wù)會有空置期等特殊事項(xiàng)的約定

E.簽訂合同時(shí)間不是同一時(shí)間點(diǎn)

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定認(rèn)識到，單宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)與房屋租賃托管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在合同類型、租賃費(fèi)用、租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等方面都存在差異。房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異具體表現(xiàn)在：①租賃合同類型不同;②房屋租賃費(fèi)用支付方式不同;③房屋租賃合同約定特殊事項(xiàng);④簽訂合同時(shí)間不是同一時(shí)間點(diǎn)。

4、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)包括（）。

A.經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同

B.經(jīng)紀(jì)公司與出租人和客戶約定的租金并不相等

C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取的方式和期限與向業(yè)主支付的租賃需要相同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主要求一段時(shí)間的免租期

E.業(yè)主、客戶和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管業(yè)務(wù)主要包含五個(gè)操作要點(diǎn)：①經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關(guān)系的建立是由兩份合同組成的;②因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩叭郊s”，經(jīng)紀(jì)公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關(guān)系;③經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季(3個(gè)月)支付;④經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了最大限度地降低自身的空置風(fēng)險(xiǎn)，會向業(yè)主要求一段時(shí)間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

5、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)承租委托流程有（）。

A.承租客戶接待

B.房屋帶看

C.租金價(jià)格談判

D.支付租金、押金及其他費(fèi)用

E.物業(yè)交驗(yàn)及房屋交付使用

[答案]ABDE

[解析]房屋租賃托管業(yè)務(wù)承租委托流程包括以下七個(gè)環(huán)節(jié)：①承租客戶接待;②房屋帶看;③達(dá)成房屋租賃意向;④簽訂《房屋租賃合同(托管機(jī)構(gòu)代理成交版)》;⑤支付租金、押金及其他費(fèi)用;⑥物業(yè)交驗(yàn)及房屋交付使用;⑦提供其他增值服務(wù)。

6、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對承租人的好處包括（）。

A.提高了承租人的安全性

B.提高了房屋維修的及時(shí)性

C.租賃行為靈活性 強(qiáng)

D.保障了承租人的私密性

E.為出租人提供增值服務(wù)

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對承租人而言，有以下五個(gè)方面的好處：①提高了承租人的安全性;②提高了房屋維修的及時(shí)性;③租賃行為靈活性 強(qiáng);④保障了承租人的私密性;⑤為承租人提供增值服務(wù)。

7、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對出租人的優(yōu)勢有（）。

A.保障出租人的收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本

D.免除出租人與承租人的經(jīng)濟(jì)糾紛

E.提高承租人的安全性

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對業(yè)主即出租人而言，有以下四個(gè)方面的優(yōu)勢：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本;④減少出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。

8、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對業(yè)主的好處包括（）。

A.保障出租人收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本

D.提高了房屋維修的及時(shí)性

E.免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛

[答案]ABCE

[解析]房屋租賃托管業(yè)務(wù)對業(yè)主即出租人而言，有以下四個(gè)方面的好處：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本;④減少出租人與承租人之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。

9、[多選題]關(guān)于房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)與房屋租賃托管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在簽訂合同上的差異，描述正確的有（）。

A.在房屋租賃居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、出租人和承租人三方同時(shí)在場共同簽署《房屋租賃居間合同》

B.房屋租賃居間合同的合同內(nèi)容體現(xiàn)了出租人、承租人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方的責(zé)任與義務(wù)

C.在租賃托管業(yè)務(wù)中，出租人、承租人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)是在兩份合同中分別體現(xiàn)

D.在托管階段，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房屋托管協(xié)議，委托期可以長達(dá)2年

E.在房屋出租階段，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房屋承租協(xié)議，某一個(gè)承租人可能僅承租幾個(gè)月到一年

[答案]ABCE

[解析]在房屋租賃居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在確保出租人和承租人產(chǎn)權(quán)、身份等信息的準(zhǔn)確安全下促使出租人和承租人達(dá)成意向，三方同時(shí)在場共同簽署《房屋租賃居間合同》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)在做完物業(yè)交驗(yàn)后結(jié)束。此時(shí)，房屋租賃居間合同的合同內(nèi)容體現(xiàn)了出租人、承租人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方的責(zé)任與義務(wù)。如果在房屋租賃合同存續(xù)期間出現(xiàn)了房屋租賃糾紛或相關(guān)問題，均由雙方自行溝通協(xié)商解決并各自承擔(dān)責(zé)任。而在租賃托管業(yè)務(wù)中，出租人、承租人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)是在兩份合同中分別體現(xiàn)。在托管階段，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房屋托管協(xié)議，委托期可以長達(dá)3～5年之久;在房屋出租階段，承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房屋承租協(xié)議，某一個(gè)承租人可能僅承租幾個(gè)月到一年。

10、[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人解決房屋租賃雙方對租金的分歧的切入點(diǎn)有（）。(2011年真題)

A.房源狀況

B.租金折扣

C.家具配置

D.傭金減免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租賃雙方對租金有較大分歧時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設(shè)備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價(jià)格、租金支付等方面上達(dá)成一致。

（責(zé)任編輯：gx）

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