第二節(jié) 資金的時間價值及等值計(jì)算

一、資金的時間價值的概念

資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值，也就是不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別。如果把資金存入銀行，經(jīng)過一段時間會產(chǎn)生增值.即為通常所說的利息。如果把資金投入到生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，也可以獲得盈利或收益。

資金時間價值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：一是投資收益率。投資收益率是反映投資項(xiàng)目或投資方案所能取得的預(yù)期收益的大小。資金在“流通領(lǐng)域→生產(chǎn)領(lǐng)域→流通領(lǐng)域……”的循環(huán)往復(fù)運(yùn)動中，每經(jīng)歷一個周期，就實(shí)現(xiàn)一次增值這也是生產(chǎn)的本質(zhì)和投資的目的。二是通貨膨脹率。通貨膨脹率反映投資者必須付出的因貨幣貶值所帶來的損失。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起的貶值，意味著投資者投資的價值隨時間增加而減少。因此，要通過資金的時間價值對其損失作補(bǔ)償。三是時間風(fēng)險因素。一般來說，未來的預(yù)期收入具有不確定性，時間越長，不確定性也越大，意味著投資風(fēng)險也隨時間的增加而增加。因此，對于相同數(shù)量的貨幣，人們更愿意現(xiàn)在擁有而不是將來擁有，這就需要對未來不確定性用一定量的貨幣作為補(bǔ)償。

相對于資金在使用過程中帶來增值的情況，資金不投入使用就相當(dāng)于放棄了資金的增值，即資金閑置就相當(dāng)于付出了一定的代價，其大小就是資金的時間價值。房地產(chǎn)投資不僅資金投入量大，而且投資回收期相對較長，對投資者來說，對資金時間價值的判斷和預(yù)期就顯得十分重要。

二、現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流量圖

(一)現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)直接投資活動總是伴隨著一定的物質(zhì)流和貨幣流。對房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為人們使用各種工具和設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對原材料的加工使用轉(zhuǎn)化為各種類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售或出租、自營，獲取一定量的貨幣收入。

住房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，通常把某一個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(或投資方案)視為一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)來考察它的經(jīng)濟(jì)效果。這樣做的目的是為了考察投資項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)合理性，判斷其投資的可行性。當(dāng)把房地產(chǎn)投資項(xiàng)目作為一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)時，凡是在某一時點(diǎn)上流出該系統(tǒng)的貨幣稱為現(xiàn)金流出或負(fù)現(xiàn)金流量(Cash Out，CO);流入該系統(tǒng)的貨幣稱為現(xiàn)金流入或正現(xiàn)金流量(Cash ln，CI);同一時點(diǎn)的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出的代數(shù)和，稱為凈現(xiàn)金流量(CI—CO)。現(xiàn)金流人、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金流量統(tǒng)稱為現(xiàn)金流量，三者之間有下列關(guān)系：

凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量(4一1)

(二)現(xiàn)金流量圖

某個具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)施，往往要持續(xù)一段時間。在投資項(xiàng)目的壽命期內(nèi)，各種現(xiàn)金流量的數(shù)額及其發(fā)生的時間不盡相同。為了便于分析不同時點(diǎn)上的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，計(jì)算其凈現(xiàn)金流量，通常采用現(xiàn)金流量表或現(xiàn)金流量圖的形式來表示特定經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在一段時間內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流量圖如圖4一1所示，橫軸是時間軸，自左向右表示時間的延續(xù)，橫軸等分成若干間隔，每一間隔代表一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。時間軸上的點(diǎn)稱為時點(diǎn)，標(biāo)注時間序號的時點(diǎn)通常是該時間序號所表示的計(jì)息期的期末，同時也是下一計(jì)息期的期初。如0代表第1個計(jì)息期的期初，l代表第1個計(jì)息期的期末和第2個計(jì)息期的期初，以此類推。橫軸上反映所考察的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的壽命周期。如果現(xiàn)金流入或流出不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息期的期間(見圖4——2)，為了簡化計(jì)算，通常是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息期的期末發(fā)生，這種處理方法稱為期末慣例法(由圖4—2中的左圖簡化為右圖)。在一般情況下，采用期末慣例法，可以滿足投資分析工作的需要。為了與期末慣例法一致，通常是假設(shè)初始投資均發(fā)生在期初(第1計(jì)息期的期初，即現(xiàn)金流量圖的“0”點(diǎn))，而銷售收人、運(yùn)營成本及殘值回收等均發(fā)生在計(jì)息期的期末。

與橫軸相連的垂直線，代表流人或流出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量。

三、資金等效值及其計(jì)算

(一)資金等效值的概念

由于資金具有時間價值，發(fā)生在不同時點(diǎn)的數(shù)額相同的資金，價值會不相同：而發(fā)生在不同時點(diǎn)的數(shù)額不等的資金，卻有可能具有相同的價值。這種在特定利率下、不同時的點(diǎn)上、數(shù)額不等而價值相同的資金稱為等值資金，也稱為資金等效值。影響資金等值的因素主要有3個：資金額的數(shù)量、資金發(fā)生的時間、利率(或折現(xiàn)率)的大小。其中利率是一個關(guān)鍵因素。一般來說，等值計(jì)算中是以同一利率為依據(jù)的。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，資金等效值是一個十分重要的概念。運(yùn)用這個概念，可以把在不同時點(diǎn)發(fā)生的資金換算成同一時點(diǎn)的等值資金進(jìn)行分析比較。要運(yùn)用好資金等效值的計(jì)算，還需要掌握以下幾個基本概念：P為現(xiàn)值，是資金發(fā)生在(或折算為)某一特定時間序列起始點(diǎn)的價值;F為終值，是資金發(fā)生在(或折算為)某一特定時間序列終點(diǎn)時的價值;Ai為時值，是資金發(fā)生在各計(jì)息期期末的價值，若Ai為每年等額支付的金額，則稱為年值;i為折現(xiàn)率，相當(dāng)于每個計(jì)息周期的復(fù)利率;n為計(jì)算期，相當(dāng)于計(jì)息期數(shù)。

(二)整付類型的等值計(jì)算

(三)等額分付類型的等值計(jì)算

(四)特殊變額分付類型的等值計(jì)算

（責(zé)任編輯：）

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