第三節房地產投資項目的現金流量

在房地產投資項目經濟評價中，對房地產投資項目現金流量及其構成的分析是基礎。一般來說，構成經濟系統現金流量的基本要素主要有投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等。對于具體的房地產投資項目，這些構成現金流量的基本要素在具體的組成上會各有特點。

一、出售型房地產開發投資項目的現金流量

對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。出售型房地產開發投資項目與一般的建設項目有所不同，對投資者來說，其投入的建設資金均屬于流動資金的性質，其投資的大部分以同定資產的形式存在于房地產商品中，并通過房地產產品的銷售活動，轉讓其所有權而收回投資。在投資開發過程中，投資者本身所形成的同定資產很少甚至是零，基本上所有的投資均一次性地轉移到房地產產品的開發成本中。因此，出售型房地產開發投資項目的總投資基本就等于項目的總成本費用。

(一)出售型房地產開發投資項目的現金流入

出售型房地產開發投資項目的經濟效果主要表現為銷售收入，其現金流入也豐要以房地產產品的銷售收入體現。但在分析其現金流人時要注意以下幾點：①由于在商品房的銷售中存在預售，因此要合理確定計算期內不同時點上商品房的銷售比例。②由于一個房地產開發項目往往不只是單一的房地產產品，而是多種產品的組合，如有商業店鋪、公寓、高層住宅、多層住宅等。因此，在確定不同時點商品房銷售比例的同時，還要確定不同類型房地產產品的銷售比例。③由于商品房的市場價格是處于動態變化中的，對各不同時點、各類商品房的銷售價格應進行動態的預測。

(二)出售型房地產開發投資項目的現金流出

出售型房地產開發投資項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和增值稅等構成。

1.土地取得成本

土地取得成本包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、土地房屋征收補償費、土地使用權取得稅費等。

2.開發成本

(1)勘察設計和前期工程費主要包括可行性研究、工程勘察、規劃設計、施工場地“三通一平”等費用。

(2)建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用。主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

(3)基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等T程費用。

(4)公共配套設施建設費主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

(5)房地產開發期間稅費是指房地產項目開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。

3.開發費用

(1)管理費用是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產稅費、土地使用稅費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。

(2)銷售費用是指房地產營銷中發生的支出。主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

(3)財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用。包括利息支出和其他財務費用兩部分。

1)利息支出是指籌集資金而發生的各項費用。包括建設投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設投資借款利息的計算公式為：

每年支付的利息=年初本金累計額×年利率(4一17)

流動資金借款利息的計算公式為：

流動資金利息=流動資金借款累計金額×年利率(4一18)

2)其他財務費用主要包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯總凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。

4.增值稅

根據國家稅務總局2016年3月31日公布的《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，從2016年5月1日起，把原來的營業稅改為增值稅，分為一般納稅人和小規模納稅人。銷售不動產的增值稅一般稅率為11%。

房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

二、經營型房地產開發投資項目的現金流量

經營型房地產開發投資是投資者將開發建設完成后的房地產產品出租或自營，開發投資者擁有房地產的所有權。其投資實際上轉換成了項目的同定資產。

(一)經營型房地產開發投資項目的現金流入

經營型房地產開發投資的經濟效果主要表現為租金收入、自營收入、房地產增值等方面房地產增值的經濟效果可以在轉讓房地產商品時實現，也可以在再融資行為中實現。這類房地產開發項目的現金流入一般為租金收入、自營收入和轉讓收入。租金收入或自營收入是這類投資項目現金流量表中現金流入的主體，也是利潤表的主要科目，其估算的準確性極大地影響著項目財務效益的估計。因此，在估算時應對市場預測的相關結果以及房地產產品類型、規模、區位及經營方案等進行概括的描述及確認，并應特別說明采用價格的合理性。

(二)經營型房地產開發投資項目的現金流出

經營型房地產開發投資項目的現金流出主要包括固定資產投資和運營成本兩大部分。

1.同定資產投資

由于經營型房地產開發投資項目其投資和成本的概念與一般工業生產項目基本相同。房地產產品的開發、建設投資的構成與前述出售型房地產開發投資項目的構成基本相同，其估算也基本相同，只是這些投資轉換成了同定資產。

2.運營成本

運營成本是財務分析的現金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現金流量表中運營期現金流出的主體部分。運營成本估算的行業性很強，不同行業在成本構成科目和名稱上都可能有較大的不同。下面以出租型房地產投資項目為例，分析其主要的運營成本。

(1)人工費。人工費包括經營管理人員的工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費、統籌費、公積金等。

(2)公共設施設備日常運行、維修及保養費。該費用分項較多，主要包括：①維修和保養費。用于房屋外部和內部的總體維修和保養費用支出。如建筑物立而的清洗、電梯維修與保養、鍋爐檢查和維修、空調維修與保養、防火設備購置等。②室內裝修費用。室內裝修費是一項開支較大的經常性費用，所以常常與維修與保養費分列子科目。③生活用水和污水排放。該項費用隨季節的變化而有所變化。大多數物業同時收取生活用水和污水排放費用，因為一宗物業中污水排放的數量和生活用水的使用量有關。④能源費。該費用科目通常是根據物業所耗費能源的類型，進一步劃分為水、電、燃氣、油料等詳細科目。⑤康樂設施費。有些物業如寫字樓，設有健身設備供租戶和員工使用。健身設備、游泳池和其他康樂設施的維修、保養和日常使用費，屬于康樂設施費的范疇。⑥雜項費用。該費用是指那些為保持物業正常運轉而需支出的非經常性、零星的費用項目。

(3)綠化養護費。該費用主要取決于物業環境綠化面移{的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費用支出。

(4)清沽衛生費。該費剛主要包括建筑物內外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運以及化糞池清淘等費用。

(5)保安費用。聘請保安公司為物業公共安全提供服務的費用。

(6)辦公費。辦公費所包含的內容較雜，包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現場辦公室運作相關的費用。如聘請法律顧問的費用等。

(7)固定資產折舊費。該費用是指與物業服務企業擁有的交通、通信、辦公、工程維修、各類設備、機械等同定資產的折舊支出。其折舊年限通常按5年計算。按固定資產總額分攤到每月逐月提取，單獨設立科目。

(8)不可預見費。在運營管理中常有一些預計不到的費用支出，如意外事件的發生等，因此，在運營成本測算中，通常列入一項不可預見費，可按前7項費用之和的5%估算、

(9)保險費。保險費項目通常只包括物業本身的保險，員工醫療保險和失業保險在人工費中開支。

(10)物業服務企業管理費和利潤。物業服務企業管理費和利潤，通常是物業有效毛租金收入的一個百分比，有效毛租金低于預計的某一數值時，還可以確定物業管理費和利潤的一個最低值.具體比例，可根據當地政府有關規定和當地物業管理市場情況確定。

(11)房產稅。對收益性物業來說，業主應繳納房產稅。

同樣要注意的是，在現金流量的測算過程中，租金收入的估算要建立在對市場狀況和走勢合理的判斷、分析、預測基礎上，同時要結合項目的具體情況作出合理的估算。

三、房地產置業投資項目的現金流量

這里僅介紹房地產置業投資中的購買型房地產置業投資的現金流量。從現金流人來看，購買型房地產置業投資與經營型房地產開發投資基本相同，主要包括租金收入、自營收入和轉讓收入。

從現金流出來看，購買型房地產置業投資主要由兩部分組成：一是購買房地產的投資，二是在運營期內的運經成本。運營期內的運營成本與上述經營型房地產開發投資項目基本相同，不再重復。購買房地產的投資，在現金流出上主要有兩種類型：一是購買房地產的資金全部來自于投資者的自有資金。在這種情況下，購買投資是現金流量系統中起始點的初始投資。二是購買房地產的資金一部分是投資者的自有資金，另一部分是來自于金融機構的抵押貸款。在這種情況下，投資者的自有資金部分是現金流量系統中的初始投資，發生于現金流量系統的起始點，金融機構的抵押貸款部分表現為在還款期內每期的還本付息額。運營期內的運營成本與經營型房地產開發投資項目基本相同，不再重復。

現金流量的分析是房地產投資項目經濟評價的基礎，直接影響到經濟評價的結果和結論，也是投資決策的主要依據。因此，在實踐中，結合投資項目的特點和實際，客觀、科學、合理地分析和測算投資項目的現金流量是十分重要的。

四、房地產投資項目的財務報表

在房地產投資項目的經濟評價中要求編制一系列的財務報表。這些財務報表是計算房地產投資項日盈利能力、清償能力的基礎。在分析和估算出財務數據之后，對各種財務報表進行編制、分析是非常重要的。房地產投資項目的財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表主要有現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤與利潤分配表、資產負債表。輔助報表涉及面較廣，根據項目的不同情況，所需要的輔助報表也不完全一樣。主要有項目總投資估算表、項目經營收入估算表、借款還本付息計劃表、經營稅金及附加估算表等。

(一)現金流量表

現金流量只反映項目在計算期內各年實際發生的現金收支，不反映非現金收支。因此，現金流量表只反映項目計算期內各年的現金收支，不包括非現金收支(如折舊費、應收及應付款等)。現金流量表可以用來計算投資項目各項動態和靜態評價指標，進行項目財務盈利能力分析，按投資基礎的不同，現金流量表可分為項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表和投資各方現金流量表。

(1)項目投資現金流量表。項目投資現金流量表是以全部投資作為計算基礎，或者說不分投資資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后的內部收益率、凈現值及投資回收期等經濟指標。由于把所有的投資看成是自有資金，所以表中沒有“還本付息”一欄。編制該表的目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資產來源及利息多少)進行比較建立共同基礎。

(2)項目資本金現金流量表。項目資本金現金流量表是站在投資者的角度，以投資者的出資額為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現金流出，用以計算自有資金的內部收益率、凈現值等經濟指標的表格。編制該表的目的是考察項目自有資金的盈利能力。

(3)投資各方現金流量表。投資各方現金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎.用以計算投資各方的內部收益率、財務凈現值等盈利性指標，編制的日的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。

在編制房地產投資現金流量表時，特別是在編制房地產投資項目現金流量表和房地產項目資本金流量表時，要注意下列問題：

(1)凈現金流量(項目的未來收益)是項目當年現金流入與現金流出的代數和，根據需要，可以計算所得稅前凈現金流量，也可以計算所得稅后凈現金流量。在房地產投資項目可行性研究中，通常是計算稅前現金流量。

(2)在經濟評價中，一般建設項目的計算期包括建設期和生產經營期。但房地產投資項目有所不同。出售型房地產開發投資項目，對投資者來說屬于短期投資，因此只有建設期而沒有經營期：經營型房地產開發投資既有建設期也有經營期;房地產置業投資項目一般來說不存在建設期，只有經營期和持有期，但購買處于預售階段期房的除外。因此，出售型房地產開發投資項目的計算期是從項目建設開始到房地產產品全部售完為止所經歷的時間;經營型房地產開投資項目的計算期是從項目建設開始到項目轉售或經濟壽命結束所經歷的時間;房地產置業投資項目的計算期是從購買時點開始到項目轉售或經濟壽命結束所經歷的時間。

(3)由于房地產直接投資有出售型房地產開發投資、經營型房地產開發投資、購買型房地產置業投資和租賃型房地產置業投資等多種形式。因此，在填報具體項口的現金流量表時，不僅要區別項目投資現金流量表和資本金現金流量表，還要區別出售與出租、自營項目，這也是房地產投資項目與一般建設項目的不同之處。如在出售型房地產開發投資項目中，其運營成本已包含在項目的投資與成本費用之內，故該項目內容在現金流出項目中可以不填列，在現金流人中也就沒有“回收經營資金”項目，“運營費用”和“修理費”也很少發生，所以也可不填列，由于這類投資不存在固定資產余值的回收，故現金流入欄目中可以不設“回收固定資產余值”科目。

(二)財務計劃現金流量表

財務計劃現金流量表能夠全面反映房地產投資項目的資金活動全貌，能夠反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃，并為編制資產負債表及資金平衡分析提供依據。

在編制財務計劃現金流量表時，要注意下列問題：

(1)財務計劃現金流量表是從項目的資金平衡角度出發的，所以表中把用于項目的全部資金來源都看作是現金流人，包括借貸資金和資本金投入，而在現金流量表中把資金投人看作是現金流出，這是從投資者的角度出發的。

(2)從資金平衡的角度看，并不要求盈余資金欄中的每一年都出現正值(表示資金有盈余)，而是要求從投資開始至各年累計的盈余資金不小于零。否則，將可能出現資金鏈斷裂。因此，房地產投資項目資金平衡的重點是表中的“累計盈余資金”。

(3)不同投資類型的房地產項目，財務計劃現金流量表中的某些科目有所不同，這與現金流量表填報時要注意項日的性質、類型、特點等具體情況填列一樣。

(三)利潤與利潤分配表

利潤與利潤分配表是反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況的報表，主要用于計算靜態盈利性指標，如投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等。

(四)資產負債表

資產負債表是反映項目在計算期內各年年未的資產、負債和所有者權益變化及對應關系的報表，主要用于考察項目資產負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，一般不需要編制資產負債表。但當房地產企業開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

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