第二節(jié) 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)為主。

一、房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)

(一)房地產(chǎn)貸款的概念

貸款一詞有動(dòng)詞和名詞兩種含義。作為動(dòng)詞的貸款，是指金融機(jī)構(gòu)將資金借給需要資金的單位或個(gè)人。作為名詞的貸款，是指貸款對(duì)人借款人提供的并按約定利率和期限還本付息的資金。房地產(chǎn)貸款可從兩個(gè)角度來(lái)表述：一是指貸款用途是房地產(chǎn)的貸款，如將貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或用于購(gòu)買、租賃房地產(chǎn)，或用于房屋改造、修繕。二是指房地產(chǎn)抵押貸款，即以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方面，如某公司將其房地產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)貸款用于公司經(jīng)營(yíng)。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼有的貸款，即貸款既用于房地產(chǎn)，又以房地產(chǎn)作為抵押物。例如，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款通常對(duì)應(yīng)的是建設(shè)用地使用權(quán)抵押、在建工程抵押，用于購(gòu)買商品房的貸款通常對(duì)應(yīng)的是預(yù)購(gòu)商品房抵押。

目前，房地產(chǎn)貸款通常是從第一個(gè)角度來(lái)定義的，如中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2004年8月30 日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》對(duì)房地產(chǎn)貸款的定義：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。”

(二)房地產(chǎn)貸款的種類

房地產(chǎn)貸款可根據(jù)不同的需要，從不同的角度進(jìn)行分類。

1.土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款

2.信用貸款和擔(dān)保貸款

3.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

4.短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款

二、房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)證券是與房地產(chǎn)有關(guān)的有價(jià)證券。有價(jià)證券是用于證明持有人或該證券指定的特定主體對(duì)特定財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)或債權(quán)的憑證。房地產(chǎn)證券主要包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)股份公司為籌集資金而發(fā)給每個(gè)股東作為持股憑證并據(jù)此取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。

三、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

《中華人民共和國(guó)信托法》對(duì)信托的定義：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。信托通俗地說(shuō)，就是信任某人并把事情托付給他，是一種以信用為基礎(chǔ)的特殊的財(cái)產(chǎn)管理制度和法律行為，同時(shí)也是一種金融制度和理財(cái)方式。

四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

(一)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的概念

因?yàn)榉康禺a(chǎn)中的土地一般沒(méi)有滅失的風(fēng)險(xiǎn)，所以習(xí)慣上所稱的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通常是指房屋風(fēng)險(xiǎn)。房屋在沒(méi)計(jì)、建造(施工)、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等過(guò)程中，面臨著損失的可能，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋的毀損或者產(chǎn)生糾紛的可能性時(shí)刻存在，一旦這種可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，必將給房屋的有關(guān)當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p失。為了消除或減少這些可能的意外損失帶來(lái)的不利影響，房屋的有關(guān)當(dāng)事人有必要參加投保，以便在發(fā)生財(cái)產(chǎn)、責(zé)任或人身?yè)p失時(shí)獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指在房屋設(shè)計(jì)、建造(施工)、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用

房地產(chǎn)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)體系中不可缺少的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因自然災(zāi)害和意外事故造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的保障作用。這種作用主要體現(xiàn)在下列方面。

(1)抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展。(3)增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通。(4)為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(5)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。

(三)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的種類

根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類。其中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)。人身保險(xiǎn)有多種分類方式，按保險(xiǎn)責(zé)任不同分為人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn);按承保方式不同可分為團(tuán)體保險(xiǎn)和個(gè)人保險(xiǎn)等。

(1)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。(2)信用保險(xiǎn)。(3)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)。(4)人壽保險(xiǎn)和人身意外傷害保險(xiǎn)。(5)綜合保險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)率

房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)是投保人按一定的保險(xiǎn)條件，取得保險(xiǎn)人的保障，向保險(xiǎn)人交付的價(jià)金。投保人向保險(xiǎn)人交付費(fèi)用，在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，保險(xiǎn)人就有義務(wù)賠償損失。保險(xiǎn)費(fèi)是保險(xiǎn)合同生效的重要因素。

進(jìn)行房屋保險(xiǎn)時(shí)，先要確定保險(xiǎn)金額，原則上要求保險(xiǎn)金額與房屋實(shí)際價(jià)值相等。房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率是向投保人收取保險(xiǎn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一般是用千分率(%。)來(lái)表示的。保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額取決于保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率。

制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循以下原則：①公平合理的原則。被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)應(yīng)依據(jù)投保房地產(chǎn)的危險(xiǎn)大小來(lái)分擔(dān)，做到公平、合理地劃分檔次。②保證償付能力的原則。保險(xiǎn)費(fèi)是賠償投保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，所定費(fèi)率應(yīng)根據(jù)保險(xiǎn)人的償付能力。③費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，位置不可移動(dòng)且壽命長(zhǎng)久。因此，房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率不宜頻繁變動(dòng).要保持相對(duì)穩(wěn)定，提高保險(xiǎn)的信譽(yù)。④促進(jìn)防災(zāi)防損的原則。對(duì)增加防災(zāi)設(shè)備、改進(jìn)防災(zāi)措施、有效控制災(zāi)害事故發(fā)生的被保險(xiǎn)人，應(yīng)相應(yīng)降低保險(xiǎn)費(fèi)率。

房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)價(jià)格由保險(xiǎn)成本、利潤(rùn)和稅金等幾部分決定。①房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)成本是由保險(xiǎn)賠償數(shù)額和支付的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。保險(xiǎn)賠償數(shù)額是指保險(xiǎn)人所承保的保險(xiǎn)房地產(chǎn)中，對(duì)因招致保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)而損毀、滅失的標(biāo)的給予的經(jīng)濟(jì)賠償。②保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)主要是為了履行支付經(jīng)濟(jì)損失義務(wù)。然而，保險(xiǎn)公司作為自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也要獲得利潤(rùn)。③保險(xiǎn)公司作為企業(yè)應(yīng)向國(guó)家繳納稅金。房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率中的稅金因素是指保險(xiǎn)企業(yè)向國(guó)家繳納的營(yíng)業(yè)稅，該稅應(yīng)含在價(jià)格之內(nèi)。

決定房屋保險(xiǎn)費(fèi)的三大因素是保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)率和保險(xiǎn)期限。投保人在辦理投保手續(xù)時(shí).應(yīng)一次性繳清保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算公式為：

總保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率×繳費(fèi)系數(shù)(11—1)

保險(xiǎn)金額為房屋每平方米售價(jià)乘以購(gòu)房總面積或按合理的評(píng)估價(jià)格或雙方約定價(jià)格確定。

(五)房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任

在房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)中，保險(xiǎn)責(zé)任和除外責(zé)任的確定是十分重要的。保險(xiǎn)責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定承擔(dān)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償或人身保險(xiǎn)金給付的責(zé)任。房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的賠償或給付的責(zé)任范圍：一是損害發(fā)生在保險(xiǎn)單條款已明確規(guī)定的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi);二是保險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi);三是以保險(xiǎn)金額為限度。

（責(zé)任編輯：xy）

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