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中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)專業(yè)章節(jié)考點(diǎn)第十一章

發(fā)表時(shí)間:2018/3/21 14:27:22 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資概述

取得建設(shè)用地使用權(quán)以及進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)等,都需要大量資金。這些資金僅靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的自有資金一般難以滿足,通常需要從企業(yè)外部籌集資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需要,以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行而開展的籌集資金的活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,可分為直接融資和間接融資,股權(quán)融資和債權(quán)融資,境內(nèi)融資和境外融資。直接融資是通過金融市場(chǎng)籌集資金的融資方式,如公開發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、非上市增資擴(kuò)股等。間接融資是通過金融機(jī)構(gòu)籌集資金的融資方式,如銀行貸款等。直接融資和間接融資的區(qū)別主要是融資是否通過金融中介機(jī)構(gòu)。股權(quán)融資是企業(yè)的股東讓出部分企業(yè)所有權(quán),通過企業(yè)增資的方式引進(jìn)新股東的融資方式,總股本同增加。股權(quán)融資所獲得的資金,企業(yè)不需要還本付息,但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的盈利與增長(zhǎng),并要考慮企業(yè)的控股權(quán)問題。債權(quán)融資是通過借錢的方式進(jìn)行融資,其所獲得的資金,企業(yè)要承擔(dān)利息,在借款到期后要向債權(quán)人償還本金。境內(nèi)融資是在我國(guó)內(nèi)地籌集資金。境外融資是在我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)和國(guó)外籌集資金。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源渠道主要有;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金,房地產(chǎn)開發(fā)貸款,預(yù)收房款,乙方墊資,公開發(fā)行股票,發(fā)行企業(yè)債券,發(fā)行房地產(chǎn)信托,非上市增資擴(kuò)股等。(1)自有資金(2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款(3)預(yù)收房款(4)乙方墊資(5)公開發(fā)行股票(6)發(fā)行企業(yè)債券(7)發(fā)行房地產(chǎn)信托(8)非上市增資擴(kuò)股

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資渠道比選

不同的融資渠道各有優(yōu)缺點(diǎn),需要進(jìn)行比較和選擇。在進(jìn)行融資渠道比選前,先需要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金和自己賬戶上可動(dòng)用資金等情況,確定融資數(shù)量、資金使用時(shí)間、資金使用期限等。融資渠道比選考慮的因素主要有:不同融資渠道或方式的合法合規(guī)性,融資條件的寬嚴(yán),融資成本的高低,能否滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金數(shù)量、資金使用時(shí)間、資金使用期限(如貸款期限)等的要求。例如,選擇向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的,需要了解不同商業(yè)銀行的相關(guān)貸款條件、貸款利率、貸款額度、貸款期限、貸款發(fā)放速度、貸款手續(xù)復(fù)雜程度等。在境外融資與境內(nèi)融資的比選中,如果境外融資是美元等外幣的,不僅要考慮利率的高低,還要考慮人民幣與美元等外幣的未來匯率變化。例如,境外融資時(shí)美元的貸款利率低,人民幣的貸款利率高,并且在貸款期間人民幣相對(duì)于美元是升值趨勢(shì),則借美元、還美元?jiǎng)澦恪5牵绻橇硪环N情況,雖然美元的貸款利率低,人民幣的貸款利率高,而如果在貸款期間美元相對(duì)于人民幣是升值趨勢(shì),則現(xiàn)在借美元、到期后還美元不一定劃算。

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