第二節房地產開發項目勘察設計管理

一、房地產開發項目勘察設計概述

房地產開發項目勘察設計是工程勘察和工程設計的簡稱。

(一)房地產開發項目工程勘察

房地產開發項目工程勘察是根據房地產開發項目工程建設的要求，查明、分析、評價房地產開發建設場地的地質地理環境特征和巖土工程條件，編制開發項目工程勘察文件，為開發項目的T程設計和施工提供科學依據的系列活動。

工程勘察主要包括：①工程測量。工程測量是在開發項目施工建設各個階段所進行的采集和處理各種地形地貌的形狀、大小、位置等幾何信息的活動。②工程地質勘察。工程地質勘察是為查明開發項目所在地區的工程地質條件、對建設場地穩定性和地基承載能力做出正確評價而進行的工作。③水文地質勘察。水文地質勘察是為查明開發項目所在地區地下水的類型、成分、含水層的位置和分布而進行的工作。

工程勘察階段應與工程設計階段相適應，一般分為初步勘察和詳細勘察，對于工程地質條件復雜或具有特殊要求的大型工程建設項目，還應進行施勘察。其中，初步勘察應滿足選址和初步設計的要求，步勘察的內容包括：初步查明地質與構造、巖石和土壤的物理力學性質，地下水埋藏條件和凍結深度，場地不良地質現象的成因和分布范圍等;詳細勘察應符合施工圖設計的要求，詳細勘察的內容包括：查明地質構造、巖石和土壤的物理力學性質，對地基的穩定承載能力作出評估，提供不良地質問題防治工程所需要的參數和資料，查明地下水的埋藏條件和侵蝕、滲透性、水位變化幅度及規律等。施工勘察是為施工中遇到的地質問題而進行的進一步勘察。需進行施工勘察的情況包括：施工驗槽;深基坑施工勘察和樁應力測試：地基加固處理勘察和加固效果檢驗;施工完成后沉降監測;其他環境工程地質的監測等。

(二)房地產開發項目工程設計

房地產開發項目工程設計是依據房地產開發項目工程建設目標，運用工程技術和經濟方法，對房地產開發建設工程所需的技術、經濟、資源、環境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。

房地產開發項目工程設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計3個階段。對于技術要求復雜的房地產開發項目，必要時要在初步設計基礎上進行擴大初步設計或技術設計。對于技術要求簡單的房地產開發項目，經有關主管部門同意，并在合同中有約定不進行初步設計的，可在方案設計審批后直接進行施工圖設計。

二、房地產開發項目工程勘察管理

(一)房地產開發項目工程勘察管理的概念和內容

房地產開發項木工程勘察管理是指房地產開發企業在房地產開發項目管理過程中，對工程勘察活動所進行的組織、計劃、協調等管理活動。

房地產開發發項目工程勘察管理主要包括以下幾個內容。

(1)編制工程勘察任務書。工程勘察任務書應由房地產開發企業或其委托專業公司編制，主要內容包括工程名稱、項目慨況、擬建設地點、勘察范圍、勘察具體內容與要求、勘察成果內容以及勘察工作計劃。

(2)選擇勘察單位。選擇勘察單位可采用直接委托或公開招標、邀請招標方式。主要應審查勘察單位的資質、信譽、技術水平、經驗、設備條件以及勘察工作方案設想。

(3)勘察準備。勘察準備一是要為勘察單位開始勘察工作提供有關基礎資料，落實勘察所需水電等條件;二是要審查勘察單位提交的勘察工作綱要中勘察方案是否合理，勘察進度計劃是否滿足要求，必要時，應會同設計單位予以審核。

(4)勘察現場監督。現場監督應主要圍繞勘察質量和勘察進度監督進行。勘察質量監督包括檢查勘察點線有無偏、錯、漏，勘探項目是否齊全，鉆探深度、取樣位置是否正確，勘探成果是否符合要求等。勘察進度監督主要檢查勘察人員、設備是否按計劃進場，是否滿足勘察工作計劃要求等。

(5)審查勘察成果報告。勘察報告的內容應完整，分析應合理，數據應可靠，并具有實用性，要確保勘察成果深度與設計深度要求相適應，與施工要求相銜接。

(二)房地產開發項目勘察設計工作程序

在房地產開發項目管理中，工程勘察主要為工程設計提供工程地形、工程地質及水文資料等，因此工程勘察工作與工程設計工作應經常交叉進行。

(1)勘察、設計任務委托。初步擬定的勘察設計工作大綱和設計工作方案經評審合格后，可直接委托或招標選定工程勘察、設計單位，簽訂工程勘察合同和沒計合同。

(2)初步勘察與方案設計。組織審查勘察大綱和初步設計大綱，對初步方案設計、技術科研試驗專題等組織審查，確定勘察工作布置和技術科研試驗工作部署，協調設計外部協作關系與工作計劃。辦理有關規劃審批文件和審批事項等。

(3)詳細勘察與初步設計。控制開發項目建設規模、建設工期和投資額，組織新技術、新材料、新工藝、新設備科研試驗研究，協調落實外部接人系統(水、電、通信等)、資源條件，初步設計文件報政府審批，辦理建設用地規劃許可證。

(4)施工圖設計。控制設計質量、費用和設計工作進度，落實設備材料采購、設備技術資料收集，預付和結算設計費用，辦理建設工程規劃許可證，進行施工圖設計文件審查及備案。

(5)施工和驗收階段。組織設計交底，控制和審查設計變更，組織勘察、設計單位參加開發項目的工程竣工驗收，結清全部設計費用。

(6)設計后評價。開發項目交付使用后一定時期，組織設計單位進行回訪，聽取或向設計單位提出改進建議、意見。

三、房地產開發項目工程設計管理

(一)房地產開發項目工程設計管理概念及意義

房地產開發項目工程設計管理是指房地產開發企業通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現房地產開發設計目標的活動過程。

工程設計管理是開發項目管理的龍頭，是確保工程功能、質量和進度的前提和基礎，是做好工程投資控制的關鍵。據有關工程質量事故統計顯示，由設計導致的工程質量事故占40%以上，設計費用一般僅為工程造價的1%～3%，但設計工作對建安費用的影響高達70%～80%，在滿足同樣功能和安全性的前期下，優質的工程設計可以降低建安費用的5%～10%，甚至更高。因此，抓住工程設計管理這個龍頭，開發項目工程建設的成本、質量、進度等控制目標才能順利實現，開發項目管理工作才會有更多主動權，也才能做到事半功倍。

(二)房地產開發項目工程設計管理的模式及其特點

(1)房地產開發企業直接管理模式。這種管理模式是房地產外發企業自行組建工程設計管理機構，負責工程設計管理。其特點是：①房地產開發企業需要有很強的專業技術力量和較高的設計管理水平，具有設計評審經驗和判斷能力。②有利于房地產開發企業對開發項目目標和風險的控制。

(2)委托專業咨詢公司管理模式。這種管理模式是房地產開發企業委托專業咨詢公司代其進行設計管理，行使設計管理職能，并對設計單位進行監督和協調。在該模式中，房地產開發企業和設計單位訂立設汁合同，專業咨詢公司和設計單位沒有合同關系，但房地產開發企業應將委托專業咨詢公司代理設計管理的具體內容和要求及職能書面告知設計單位。該模式的特點是：①專業咨詢公司長期從事工程設計咨詢服務工作，經驗較豐富，有利于保證設計質量、進度和降低成本。②對房地產開發企業的專業技術力量和設計管理水平要求較低。

(3)委托項目(工程)管理公司管理模式。這種管理模式是由房地產開發企業委托專業的項目(工程)管理公司代其對工程設計進行全過程管理。在該模式中，房地產開發企業和設計單位沒有合同關系，由項目(工程)管理公司獨立負責組織完成工程設計或通過設計招標選擇設計單位，_并與其簽訂設計合同，房地產開發企業有關工程設計意見和要求通過項目(工程)管理公司予以實現。該模式的特點是：①項目(工程)管理公司全權負責設計委托和設計管理工作，可大大減輕房地產開發企業負擔。②項目(工程)管理公司承擔受委托管理范圍內工程設計的責任，重大方案報房地產開發企業決策。

(三)房地產開發項目工程設計管理的主要內容

(1)編制設計任務書。

(2)精心選擇設計單位。

(3)做好設計文件審查工作。

(4)精心組織設計交底。

(5)建立高效、暢通的聯絡渠道。

(6)做好限額設計工作。

(7)做好設計變更的管理工作。

（責任編輯：xy）

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