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第七章房地產開發項目管理

第一節房地產開發項目管理概述

一、房地產開發項目管理的概念

房地產開發項目管理的概念有廣義和狹義兩種。廣義的房地產開發項目管理，是運用系統的理論和方法，對房地產開發項目的全部活動進行計劃、組織、指揮、協調和控制，以實現房地產開發項目的成本目標、質量目標、進度日標等的活動。狹義的房地產開發項目管理是站在房地產開發企業的角度，著眼于房地產開發項目實體的形成形，主要對房地產開發項目中的工程建設活動進行計劃、組織、指揮、協調和控制，以實現工程建設項目的成本目標、質量目標、進度目標等的活動。本章側重于狹義的房地產開發項目的管理。

二、房地產開發項目管理的目標和任務

房地產開發項目管理的目的，是為了滿足和超越房地產開發企業對房地產開發項目的要求和期望。因此，任何類型的房地產開發項目都應在保證其質量標準的綦礎上，在規定的時間內，在批準或確定的費用預算內完成。在眾多的管理目標中，成本(投資)、質量(功能)、進度(工期)3個目標構成了房地產開發項目管理的主要目標。

成本目標指的是房地產開發項目達到交付使川的總成本目標和小同階段的成本目標。質量目標指的是整個房地產開發項目的質量，不僅包括施工質量，還包括規劃和勘察設計質量、材料和設備質量、環境質量等要求，此外還包括滿足相應的技術規范和標準的規定，以及房地產開發企業對房地產開發項目提出的各種質量要求。進度目標指的是房地產開發項目達到交付使用的總時間目標和不同建設階段的時間目標。

三、房地產開發項目管理的階段和內容

房地產開發項目管理依序分為工程建設準備、施工招標、施工建設、竣工驗收等階段。各階段的主要內容如下。

四、房地產開發項目的特點和種類

(一)房地產開發項目的特點

房地產開發項目屬于工程建設項目類型之一，它除了具有一般工程建設項目的任務一次性、目標明確性和項目整體性等特點，還有下列特點。

(1)成本目標較強。這主要是由資金的稀缺性和項目的經濟性要求所決定的。

(2)質量要求較高。房地產開發項目的投資規模大，投資行為具有不可逆性，一旦質量不符合要求，就會造成很大浪費。更為重要的是，房地產產品最后將直接進入人們的生活或工作中，其質量直接關系到人們的生命和財產安全。

(3)進度目標的限定性較強。房地產開發項日占Hj的資金較多，為確保資金的使用效率，必須對項目的進度進行控制。此外，房地產市場不斷發生變化，且競爭激烈，如果工期延誤，市場上可能會出現較多的同類產品或出現功能更好的產品，造成該項日產品的銷售困難或價格下降。

(4)系統性較強。房地產開發項目的系統性決定了在其開發建設過程中必須統一規劃管理、統一進行資源和效益的核算。

(5)涉及面較廣。房地產開發項目是一項龐大的社會工程，開發建設過程涉及土地、規劃、建設、房地產、市政、供電、通信、園林、環保、交通、消防等許多部門，需要規劃、勘測、設計、施工、監理、材料、設備供應等單位參加。因此，房地產開發建設工作的順利進行需要各相關部門、單位協調一致，通力合作。

(6)涉及諸多法規政策。在房地產開發建設過程中，為保證項目參與各方的利益，實現項目預期的經濟效益、社會效益和環境效益，確保開發建設過程的規范性和穩定性，有許多相關的法律、法規和政策，如城市房地產管理法、土地管理法、建筑法、招標投標法、合同法、環境保護法等，需要認真貫徹落實。

(二)房地產開發項目的種類

房地產開發項目的形式多種多樣，從不同角度可分為不同的類型。

(1)按照開發項目所在的位置，可分為城市新區房地產開發項目和舊城區房地產開發項目。

(2)按照開發項目的建設規模，可分為房地產的成片開發項目和零星地段的單項開發項目。

(3)按照開發項目的用途，可分為居住房地產項目、商業房地產項目、辦公房地產項目、住宿房地產項目、餐飲房地產項目、娛樂房地產項目、工業房地產項目、物流倉儲房地產項目和特殊房地產項目等。不同用途的房地產項目功能不同、使用要求不同，因此其收益水平、風險大小也不盡相同。

(4)按照開發項目的開發建設深度，可分為土地開發項目、房屋開發項目和土地與房屋的綜合開發項目。

(5)按照開發項目的開發方式，可分為單獨開發的房地產項目、合作開發的房地產項目、聯合開發的房地產項目和定向開發的房地產項目等。

五、房地產開發項目的工程系統構成

和其他.工程建設項目一樣，房地產開發項目的工程系統由若干個單項工程構成，一個單項工程由若干個單位工程構成，一個單位工程由若干個分部工程構成，一個分部工程由若干個分項工程構成。

(1)單項工程。它是指具有獨立的設計文件，建成后可以單獨形成生產能力或使用功能的工程項目。

(2)單位工程。它是指具有獨立的設計文件，能夠獨立施工，但竣工后不能獨立發揮生產能力或使用功能的工程。只有幾個有機聯系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產或生活使用。如住宅樓作為一個單項工程，通常由工程、安裝工程、裝飾裝修工程幾個單位工程構成。

(3)分部工程。它是單位工程的組成部分，按不同的結構部位、路段長度及施工特點或施工任務，將單位工程劃分為若干個項目單元。

(4)分項工程。它是分部工程的組成部分，按不同的施工方法、材料、 工序及路段長度等，將分部工程劃分為若十個項目單元。

（責任編輯：xy）

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