第五節房地產開發項目實施控制

一、房地產開發項目成本控制

(一)房地產開發項目成本控制的概念

房地產開發項目成本控制是指在開發項同的策劃設計、施工和銷售等階段，主動運用動態控制原理，經常地、定期或不定期地將項目實際發生的成本數額與相應的目標成本值進行比較，對項目成本進行控制。在監督和糾偏的過程中，如果發現項目的實際成本數額偏離成本目標值，就應采取組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施和信息措施等糾偏措施，糾正成本偏差，保證成本目標實現。

(二)房地產開發項目成本控制的原則

(1)設置科學的成本控制目標。

(2)設計階段是成本控制的重點。

(3)經濟與技術有機結合是成本控制的重要手段。

(4)變被動控制為主動控制。

(三)房地產開發項目成本控制的內容

(1)項目策劃階段成本控制。

(2)項目規劃設計階段成本控制。

(3)項目施工招標階段成本控制。

(4)項目施工階段成本控制。

(5)項目竣工驗收階段成本控制。

(6)項目銷售階段成本控制。

二、房地產開發項目質量控制

(一)房地產開發項目質量的內涵和構成

質量是一組固有的特性滿足要求的程度(ISO 9000)。引申到房地產開發項目，其質量就是國家現行的有關法律、法規、技術標準和設計文件以及房地產開發項目合同中對房地產產品的安全、適用、經濟、美觀等特性的綜合要求，體現在適用性、可靠性、經濟性、環境協調性等。

(二)房地產開發項目質量控制的概念與要求

1.房地產開發項目質量控制的概念

房地產開發項目質量控制是指按照確定的質量目標或以技術規范和標準為依據，在開發建設過程中可進行的質一鏈監督和管理活動。其目的是為開發項目的剛戶提供高質量的房地產產品，質量控制的關鍵是項目開發過程和產品都必須滿足既定的項目質量目標。

2.房地產開發項目質量控制的要求

房地產開發項目質量控制應做到以下幾點。

(1)項目設計必須符合設計承包合同規定的質量要求，并且投資額、建設規模應控制在批準的設計任務書的范圍內。

(2)設計文件、圖紙要清晰完整，各相關圖紙之間無矛盾。

(3)項目的設備選型、系統布置要經濟合理、安全可靠;環境保護、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關部門的規定指標。

(4)施工過程要與技術要求、技術規范和設計質量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。

(三)房地產開發項目質量控制的特點

(1)全面性。

(2)及時性與主動性。

(3)標準的適應性。

(4)連續性和相關性。

(四)設計階段與施工階段的質量控制

1.設計階段的質量控制

(1)分階段進行審查。對階段性的設計成果應堅持審批簽章制度，只有前一階段設計符合目標要求，才能再進行下一階段更深入的設計，否則無效。

(2)委托或聘請專家審。由于設計工作的特殊性，對于一些規模大、技術要求高的項目，或情況特殊的項目，房地產開發企業和項目管理者，可以委托設計監理、設計顧問公司審查，或者聘請相關專家進行咨詢，對設計質量和進度、設計成果進行審查。

(3)多方案對比選擇。從項口全面控制的角度出發，可以采取設計招標等方式對開發項目設計方案進行對比分析。

(4)對設計工作質量進行檢查。這是一項十分細致、同時又是技術性很強的工作。對設計工作進行槍查需要注意的主要方而有：①設計工作以及設計文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解：②設計是否符合規范要求，特別是強制性的規范，如防火、安全、環保、抗震的標準，以及某些相關質量標準。

2.施工階段的質量控制

房地產開發企業對項目施工階段的質量控制主要是通過審核有關文件、報表，以及進行現場檢查及通過試驗、檢驗途徑和相應的方法實現的，其具體過程如下。

(1)審核有關技術文件、報告或報表

(2)現場質量監督檢查

(3)現場質量檢驗。

(五)房地產開發項目質量驗收

房地產開發項目質量驗收是在施工單位自行檢查評定的基礎上，由房地產開發企業組織參與建設活動的有關單位共同對工程的施工質量進行抽查復驗，根據相關標準以書面形式對工程施工質量達到合格與否做出確認。施工質量驗收有利于全面評價工程施工質量、衡量承包商的施工質量水平、推動項目質量管理水平的持續改進。一個房地產開發項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部或單位工程，分級進行其質量的檢驗與評定。

(1)檢驗批。(2)分項工程。(3)分部工程。(4)單位工程。

三、房地產開發項目進度控制

(一)房地產開發項目進度控制的概念

房地產開發項目進度控制是指房地產開發企業根據開發項目的類型、規模與特點，結合各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系，確定進度目標、編制進度計劃，對整個建設過程的進度實施跟蹤、檢查和調整的行為過程。

進度控制的最終目的是確保房地產開發項目進度目標的實現，進度控制的總目標是房地產開發項日的建設工期。

(二)房地產開發項目進度控制的范圍

房地產開發項目進度的總目標貫穿于整個項目的實施階段。要保證進度日標的順利完成，項目的進度控制就要對項目實施全過程的各個方面進行進度控制。項日進度控制的范圍如下所示。

(1)項目的各個階段。房地產開發項目進度控制不僅包括項目工程實施階段，還包括項目前期的策劃階段、設計階段、招投標階段和竣工驗收等各個階段。

(2)項目的各個組成部分。對房地產開發項目而言，不論是紅線內工程還是紅線外配套工程，也不論是房屋建筑工程、裝飾裝修工程、設備工程，還是室外給水、排水、電力、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等工程，都需要進行進度控制。

(3)影響進度的各種因素。影響房地產開發項目進度的因素很多，如人的因素，技術因素，材料與設備因素，水文、地質與氣象因素，資金與社會因素等。因此，進度控制的一項重要工作是分析預測影響進度的各種因素，據此提出預防措施，以保證項目進度目標的實現。

(三)房地產開發項目進度控制的實施

影響房地產開發項目實施進度的因素很多，如設計拖延，總承包單位將工程發包給資質不夠的分包單位，監管部門拖延審批時間，項目資金到位不及時等。實施階段的進度控制包括以下幾點。(1)實施進度調整。(2)進度控制。

四、房地產開發項目安全管理

房地產開發企業在進行開發項目成本、質量和進度控制與管理的同時，要加強勘察、設計單位的勘察報告和設計文件技術與安全質量的監督，要督促施工單位加強安全生產管理工作，確保施工安全。

房地產開發項目的安全管理是指為保證開發項目建成后能夠安全使用和施工建設過程正常進行，防止傷亡事故發生、確保安全施工而采取的各種措施和行動的總稱。在房地產項目開發建設過程中安全管理的任務主要有以下幾點。

(1)要對勘察、設計、施工、工程監理等單位提出符合建設工程安全生產法律、行政法規和強制性標準規定的要求，按程序搞好工程勘察設計、施工生產文件中涉及安全內容的審核，共同遵守合同約定的工期。

(2)為保證正常施工，房地產開發企業應當向施工單位提供開發項目施工現場和毗鄰區域內地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物、構筑物、地下工程的有關資料，資料要真實、準確、完整。

(3)在編制工程概算時，應合理確定開發項目安全作業環境及安全措施所需要的費用。

(4)要督促施工單位落實安全施工的組織體系和安全人員配備，督促建立健全安全生產責任制，督促施工單位加強對工人進行安全生產教育。

(5)審核施工總承包單位和各分包單位的安全資質和證明文件，檢查各類持證上崗人員資格，驗證施工過程所需的安全設施、設備及防護用品，檢查和驗收臨時用電設施。

(6)按照建筑施工安全技術標準和規范要求，審查施工方案及安全技術措施。審核并簽署施工單位落實各分項工程、工序及關鍵部位的安全措施，定期組織現場安全綜合檢查。

(7)參與意外事故的調查與處理等。

（責任編輯：xy）

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