第二節供求理論

供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格(或租金，下同)水平的高低及其變動，從經濟學上講，是房地產的供給和需求兩種力量共同作用的結果。其中，待租售的房地產(包括新開發的增量房地產和已有的存量房地產)形成了市場的供給面，房地產的消費者(即房地產購買者或承租者)形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產市場走向和房地產價格漲落，應首先分析它將如何影響房地產的供給和需求。

一、房地產需求

(一)房地產需求的概念

房地產需求是指消費者在特定的時間內，在一定的價格水平上，對某種房地產所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數量。房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

(二)決定房地產需求量的因素

某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有以下幾個。

(1)該種房地產的價格水平。

(2)消費者的收入水平。

(3)消費者的偏好。

(4)相關物品的價格水平。

(5)消費者對未來的預期。

(三)房地產需求曲線

房地產需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系——某種房地產的需求量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。

二、房地產供給

(一)房地產供給的概念

房地產供給是指房地產開發企業和擁有者(即房地產出售人或出租人，下同)在某一特定的時間內，在每一價格(或租金，下同)水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數量。房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發企業和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量，即市場供給是所有房地產開發企業和擁有者供給的總和。

(二)決定房地產供給量的因素

某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有以下幾個。

(1)該種房地產的價格水平。

(2)該種房地產的開發建設成本。

(3)該種房地產的開發技術水平。

(4)房地產殲發企業對未來的預期。

(三)房地產供給曲線

房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系——某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動

三、房地產均衡價格

在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發企業或擁有者愿意而且能夠提供的房地產數量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數量。

四、房地產供求與價格關系的特殊性

在理論上可把房地產的供求狀況分為以下4種類型：①全國房地產總的供求狀況。②本地區房地產總的供求狀況。③全國同類房地產的供求狀況。④本地區同類房地產的供求狀況。

與其他可移動的商品不同，房地產由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，是本地區同類房地產的供求狀況。至于其他類型的房地產供求狀況對該房地產的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

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