2018年初中級經濟師考試時間為11月3、4日，2018年經濟專業技術資格考試中級實行機考。2018年經濟師報名時間為7-9月份，建議考生們提前復習，以下是《中級房地產專業知識與實務》教材考點，供考生查看學習!

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第一章房地產經濟基本理論

第一節區位理論

一、區位

(一)區位的概念

區位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系。它首先可標示為某一事物的空間坐標，但除了解釋為空間幾何位置外，還強調自然界的各種地理要素和人類經濟社會活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。

房地產與其他財產、資產、商品的最大不同，是其位置不可移動。因此，評判一宗房地產的好壞，考慮的重要因素之一是其區位。兩方房地產界甚至認為投資房地產最重要的“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。因為一般你能夠改變房地產除區位以外的東西，但你改變不了房地產的區位。由此可見區位對房地產的重要性。企業、個人等主體在進行區位選擇時，考慮的區位要素主要有：周邊的空間環境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

(二)區位的特征和種類

1.區位的綜合性

區位借助客體表述。按照客體的多樣性，區位可分為自然區位和社會區位兩大類。自然區位又可分為天文區位和自然地理區位。社會區位又可分為經濟地理區位、文化地理區位、政治地理區位等。歸納起來，區位的種類如下所示。

(1)天文區位。它是指某一事物的經緯度位置。例如，北京市位于北緯39°54′，東經116°23′。

(2)自然地理區位。它是指某一事物與山、汀、河、湖、海等自然環境要素的相互關系的區位。我國古代稱山南為陽，山北為陰;水以北為陽，以南為陰。含有陰陽兩字的地名，大都與自然地理區位有關。例如，貴陽市因在貴山南面而得名，江陰市表示位于長江南岸。一般來說，陰陽反映了區位的相對優劣，通常陽優于陰。

(3)經濟地理區位。簡稱經濟區位，是指某一事物與經濟實體的相互關系的區位。例如，臨港物流區反映利用接近航空港的優越經濟地理區位，開辟為物流倉儲和貿易區。

(4)文化地理區位。簡稱文化區位，是指某一事物與文化環境的相互關系的區位。對城市、街區、住宅來說，文化區位的影響越來越明顯。

(5)政治地理區位。簡稱政治區位，是指某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關系的區位。政治區位有兩面性，既可能是資源，又可能是負擔。經常提到的邊緣化，其重要內容是政治區位的邊緣化。

2.區位的確定性

在特定的時間，區位是確定的和唯一的，南方位和距離所決定。因此，主體和客體間的區位關系有方位關系和距離關系

3.區位的層次性

區位可以用不同的距離尺度表述。根據尺度的大小，大體有下列4個層次。(1)大位置。(2)小位置。(3)地址。(4)微位置。

4.區位的歷史性

地理環境的變化引起區位的歷史變遷。沙漠擴張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理區位的變化。道路、鐵路、機場、港口等交通設施建設、行政區劃變更等，會引起經濟地理區位的變化。區位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

(三)房地產區位的概念

區位原本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而成了房地產的一重要組成部分。房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等區位因素。

二、區位理論

(一)區位理論的概念

區位理論簡稱區位論，是關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說。具體地講，主要是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論。區位理論主要有農業區位理淪、工業區位理論、中心地理論和城市空間結構理論。

(二)農業區位理論

農業區位理論的創始人是德國古典經濟學家杜能(J.H.Von Thünen)，其代表作是《孤立國同農業和國民經濟的關系》(以下簡稱孤立國)。

(三)工業區位理論

工業區位理論的奠基人是德國經濟學家韋伯(Alfred Weber)，其區位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

1.韋伯工業區位理論的假設前提

2.運輸指向的工業區位分析

3.勞動力成本影響工業區位趨向的分析

4.集聚與分散因素影響工業區位的分析

(四)中心地理論

中心地理論是由德國著名地理學家克里斯塔勒(W.Christaller)在《德國南部的中心地》一書巾提出的。

1.中心地理論的基本概念

(1)中心地。它是指區域內向其周圍地域的居民點的居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。

(2)中心地職能。它是指由中心地提供的商品和服務。中心地職能主要以商業、服務業方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動，但不包括中心地制造業方面的活動。

(3)中心性。它是指中心地對其周圍地區的影響程度，或者中心地職能的空間作用的大小，可用“高”“低”“強”“弱”“一般”“特殊”等來形容和比較。

(4)需求門檻。它是指中心地能維持供應某種商品和服務所需要的最低購買力和服務水平。

(5)商品銷售范圍。它是指消費者為獲取商品和服務所希望通過的最遠路程，或者中心地提供商品和服務的最大銷售距離和服務半徑。

2.克里斯塔勒的中心地理論

(1)假設前提。①研究的區域是一個均質平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全相同。②有一個統一的交通系統，同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用與距離成正比。③廠商和消費者都是經濟人。④平原上的貨物可以自由地向各個方向流動，不受任何關稅或非關稅壁壘的限制。

(2)六邊形市場區。在一個均質平原上，讓所有的人都由一個中心地提供商品和服務顯然是不可能的。超額利潤的存在，必然會吸引其他中心地的廠商加入進來。為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，第二個中心地必須與第一個中心地相隔一定的距離，一般Zr的距離(r是第一個中心地某種商品的最大銷售距離)不能相距太近。以后，第三個中心地、第四個中心地等都會以同樣的方式加入進來。

(3)市場等級序列。不同規模等級的中心地，其需求門檻和商品銷售范圍是不同的。

(五)城市空間結構理論

城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、程度和效果的總和。城市土地利用結果反映城市空間的基本結構形態和城市內各功能的地域差異c城市土地利用過程比農地、林地等利用過程復雜，這是因為城市土地具有用地類型上的多樣性、區位上的極端重要性和利用上的高度集約性等特性，城市土地利用不僅受自然條件的影響，而且受社會、經濟等因素的影響。

1.同心網理論

同心網理論是伯吉斯(E.W.Burgess)總結的。他基于生態學的入侵和承繼(Invasion-succession)概念，解釋城市土地利用在空間上的排列形態。城市各功能用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展，共形成5個同心網用地結構。

2.扇形理論

扇形理論是霍伊特(H.Hoyt)創立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展。

3.多核心理論

多核心理論最先是麥肯齊(R.D.Mckenzie)提出，后來被哈里斯(C.D.Harris)和烏爾曼(E.L.Ullman)發展。該理論強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心。

4.中心商務區土地利用模式

自伯吉斯在其同心圓理論中提出中心商務區的概念后，很多學者從地價、交通便捷性等方面對中心商務區中的地價及土地功能布局進行了較深入的研究。

5.商業區區位選擇指向特征

(1)單一的消費指向性

(2)空間關系的外部性。

(3)地價是商業區位的重要因素。

(4)商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。

6.城市空間結構對區位的影響

(1)城市土地利用分異和中心地體系決定區位的土地成本、效益和市場地域。城市土地利用從中心到郊區依次是商業、居住、工業和農業用途，呈層圈狀分布。這是由用地付租能力和用地效益兩方面的原因決定的。

(2)城市功能分區的土地利用主導功能決定了區位的優勢和未來發展，一般而言，城市有商業區、文教區、工業區和風景旅游區等不同功能區，各個功能區都有其主導功能。

(3)城市空間結構的重構和演變影響區位格局變化和時序選擇。

（責任編輯：）

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