31. 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是( )的時(shí)間。

A.土地開始開發(fā)

B.房屋開始施工

C.開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

D.取得估價(jià)對(duì)象

32. 某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時(shí)，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為( )萬元。

A.14.58

B.15.43

C.16.67

D.17.32

33. 采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是( )。

A.考慮了基準(zhǔn)收益率

B.能顯示投資回收期的長(zhǎng)短

C.能在一定程度上反映投資效率高低

D.計(jì)算過程簡(jiǎn)單

34. 某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0%時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為( )萬元。

A.5.34

B.6.45

C.7.26

D.8.O7

35. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，若基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為( )。

單位：萬元

年份　0　1　2　3　4　5

現(xiàn)金流入 　300　300　300　300　300

現(xiàn)金流出　800　50　50　50　50　50

A.-7.5

B.66.3

C.147.7

D.225.0

36. 現(xiàn)有兩個(gè)互斥方案可供某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)選擇，各方案的初期投資及凈收益見下表，其壽命均為5年，不計(jì)殘值。若基準(zhǔn)收益率為12%.則用差額法計(jì)算的NPV(乙-甲)( )。

單位：萬元

投資方案　初期投資　凈收益

甲　2000　700

乙　4000　1200

A.大于100萬元

B.等于零

C.小于零

D.等于100萬元

37. 某房地產(chǎn)公司開發(fā)6000平方米的商業(yè)用房供出租用，總開發(fā)費(fèi)用為3000萬元，毛租金為100元/平方米·月，出租費(fèi)用為毛租金收入的20%.假設(shè)該類項(xiàng)目的投資收益率為15%，收益年期無限，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為( )。

A.28.0%

B.30.2%

C.32.4%

D.36.7%

38. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元，住宅平均售價(jià)為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成本為3000元/平方米。該公司計(jì)劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為( )平方米。

A.14 300

B.16 000

C.20 000

D.21 500

39. 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，通常認(rèn)為房地產(chǎn)投資者所獲取的收益( )。

A.隨安全度增加而增加

B.隨安全度增加而減小

C.隨安全度減少而減少

D.不受安全度影響

40. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措階段，投資的主要風(fēng)險(xiǎn)是( )。

A.資本結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來收益產(chǎn)生影響

B.市場(chǎng)研究與項(xiàng)目評(píng)估分析和預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性

C.承包商對(duì)項(xiàng)目控制與管理能力

D.通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生

41. 房地產(chǎn)投資者所擁有的房地產(chǎn)商品因難以售出而拋售，由此造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為 ( )。

A.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

B.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

42. 采用分期付款出售房地產(chǎn)商品，客戶不能按約定償付款項(xiàng)造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為( )。

A.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

D.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

43. 某房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)一餐館，年經(jīng)營(yíng)收入為300萬元，經(jīng)營(yíng)支出為l50萬元，所得稅稅率為20%。經(jīng)營(yíng)四年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為3%，年折舊費(fèi)為50萬元，則按不變價(jià)格計(jì)算，第四年的實(shí)際稅后凈現(xiàn)金流量為( )萬元。

A.128.88

B.132.54

C.141.63

D.146.86

44. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，可通過( )加以避免。

A.經(jīng)營(yíng)者自身努力

B.加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估

C.減少判斷失誤

D.投保的方式

45. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要獲取立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照，需要向城市規(guī)劃管理部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等報(bào)送項(xiàng)目( )。

A.財(cái)務(wù)報(bào)告

B.可行性研究報(bào)告

C.市場(chǎng)分析報(bào)告

D.運(yùn)營(yíng)報(bào)告

（責(zé)任編輯：xy）

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