為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材《物業管理實務》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

第二節前期物業服務合同

一、前期物業服務合同的概念

前期物業服務合同，是指物業建設單位與物業管理企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業管理企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”第二十五條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業管理企業，也涉及到業主。

在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必須的。因此，為了避免在業主大會選聘物業管理企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業管理企業。

二、前期物業服務合同的主要內容

合同的內容就是合同的條款，是合同對當事人權利義務的具體規定。前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系，包含以下幾個主要部分。

(一)合同的當事人

物業服務合同的當事人就是建設單位與物業管理企業，其中建設單位以及物業管理企業一般都是法人組織。

(二)物業基本情況

物業基本情況包括物業名稱、物業類型、坐落位置、建筑面積等方面的內容。

(三)服務內容與質量

服務內容主要包括：物業共用部位及共用設施設備的運行、維修、養護和管理;物業共用部位和相關場地環境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協助管理;物業裝飾裝修管理服務;物業檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。

前期物業管理服務應達到約定的質量標準。

(四)服務費用，

服務費用包括：物業服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業服務費用開支項目;物業服務費用的繳納;酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

(五)物業的經營與管理

物業的經營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業其他共用部位共用設施設備經營管理經營與管理。

(六)承接查驗和使用維護

承接耷驗和使用維護的主要內容包括，執行過程中雙方責任義務的約定。

(七)專項維修資金

專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、續籌和管理。

(八)違約責任

這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

(九)其他事項

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業管理用房、物業管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

三、簽訂前期物業服務合同應注意的事項

(一)物業的承接驗收

物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節，前期物業服務合同應當對物業共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題，無需在合同中約定。

(二)物業服務的費用

前期物業服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業主;對于由業主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規的要求，并應當在物業銷售前予以明示或約定。

(三)前期物業服務合同的解除或終止

前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業管理企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此，有必要在前期物業服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。

第三節物業服務合同

一、物業服務合同的概念

物業服務合同是物業管理企業與業主(或業主大會授權的業主委員會，下同)之間就物業管理服務及相關的物業管理活動所達成的權利義務關系的協議。

二、物業服務合同的特點

(1)一般情況下，產權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下作為合同主體與物業管理企業簽訂物業服務合同。

《物業管理條例》第十五條規定：“業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。”業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，決定選聘物業管理企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

(2)物業管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監督物業管理活動。《物業管理條例》對物業服務合同主體資格作出了明確規定，要求業主大會成立、業主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業管理企業必須具備相應的資質證書等，此外，還要求在物業服務合同簽訂之后應當及時向政府物業管理主管部門備案等。

(3)在訂立物業服務合同時，應明確不但業主或物業使用人要支付在物業管理服務過程中所發生的相關費用，物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤，物業管理服務是有償性質。

(4)物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法，其中的單個業主或部分業主，也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。因此，只要通過法定的多數投票權數，所有業主都必須承擔相應的物業服務合同責任。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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