為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試案例與分析精講 

㈣ 拆遷估價的工作方式

⑴ 拆遷估價前的準備工作

拆遷評估是城市房屋拆遷工作的中心環節之一，評估是否公正、

評估結果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權益，進而影響拆遷

工作進程，甚至影響社會安定團結。由于拆遷補償評估政策性強、

涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理

復雜評估事務的能力要求較高。估價人員在從事拆遷評估時，必須

熟悉掌握國家相關法律、法規、政策以及當地政府的有關規定，準

確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能做出易于被委托人

及其它相關利益主體所接受的評估結果。在評估工作過程中，評估

人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構，協調好地方及被拆遷人的

關系是后續拆遷及開發建設工作的基礎;營造安定、和平、順利的

局面是評估人員義不容辭的責任。

拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出

現重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態，嚴格把

握政策和評估技術標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，

保持原有安定、平穩的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對

性地采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務、

嚴禁與被拆遷人發生沖突、解釋工作有理有據、維護拆遷人與被拆

遷人的合法利益。

拆遷估價前要制定嚴密的計劃，并進行估價師的培訓，在入戶

前要制作完善的調查表格，并對入戶的估價師進行政策、法規、知

識及工作方式的培訓。

⑵ 入戶調查

估價人員對被拆遷房屋進行入戶調查，對事先收集的有關被拆

遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產權等資料進行實地核實，同

時親臨現場感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，詳細查

勘被拆遷房屋的房屋坐落、區位、門牌號等;被拆遷房屋的產權人、

房屋產別、產權證號、用途、面積等被拆遷房屋的權屬狀況;被拆

遷房屋的建筑形式、建筑結構、建成年代、裝修情況、設備情況、

使用狀況、建筑面積等的實物形態，做好實地查勘記錄，拍攝反映

被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

根據不同的建筑形式制定相應的調查表格，調查相應的內容。

① 被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設

備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：

·房屋位置：坐落、區位、門牌號、房屋棟號等房屋的坐落;

·房屋權屬：房屋的產權人、房屋產別、產權證號、用途、面

積等被拆遷房屋的權屬狀況;

·房屋建筑特點：朝向、間數、建成年代、屋面、屋架、墻身、

門窗、頂棚、地面等房屋的結構情況;

·房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔

斷、石材貼面等裝修情況;

·設備情況：衛生間設備、廚房設備、暖氣、水池、滲井、上

下水管、化糞池等設備情況;

·附屬設施：門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門等

附屬物情況;

·樹木：樹木種類、直徑等樹木情況;

·其它需要記錄的項目。

② 被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結構、裝修、設

備等情況并拍攝照片，記錄的內容包括：

·房屋位置：坐落、區位、門牌號等被拆遷房屋的具體位置，

并拍攝照片，以便區分不同的被拆遷人;

·房屋權屬：產權人、產別、產權證號、用途、面積等被拆遷

房屋的權屬狀況;

·房屋結構：結構形式，多層磚混結構、框架、高層剪力墻、

鋼結構、多層膜板房等結構形式;

·建筑特點：房屋層高、建成年代等綜合資料;

·建筑材料：粘土磚、空心磚、砌塊、外掛板等墻體類型;

·附屬設備：暖氣、中央空調、煤氣、抗震加固等設備、裝修

等情況;

·其他需要記錄的項目。

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（責任編輯：中大編輯）

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