二、業主、業主大會及業主委員會（了解）

根據《物業管理條例》，建設部制定了《業主大會規程》，對業主及其權利義務、業主大會及業主委員會的性質、業主公約等作了明確規定。

（一）業主及其權利、義務

1.業主在物業管理中的地位

業主指所擁有物業的產權人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務的對象。業主是物業管理市場的需求主體。

例題：業主是指（    ）。

A.物業的產權人（所有權人）

B.物業的管理人

C.物業的代理人

D.物業的租賃人

答案：A

解析：業主指所擁有物業的產權人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務的對象。業主是物業管理市場的需求主體。

2.業主的基本權利、義務

業主最基本的權利就是依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理、要求物業管理企業依據物業服務合同提供相應的管理與服務的權利。

在物業管理活動中，業主享有下列權利：①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；②提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；④參加業主大會會議，行使投票權；⑤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規規定的其他權利。。

在物業管理活動中，業主應履行下列義務：①遵守業主公約、業主大會議事規則；②遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；④按照國家有關規定交納專項維修資金；⑤按時交納物業服務費用；⑥法律、法規規定的其他義務。

3.物業使用人及其權利、義務

物業使用人（通常簡稱為使用人）是指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。

由于物業使用人首先與業主發生關系（如租賃關系），物業使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的一定限制。

例題：非業主使用人也是物業管理服務的對象。（   ） （2004年試題）

答案：√解析：這里的“非業主使用人”指的是物業使用人。物業使用人是指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。物業使用人也是物業管理服務的對象。

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（責任編輯：中大編輯）

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