階段劃分主要環節時限要求主要工作

物業管理的準備階段物業管理的早期介入接管物業以前的各個階段就參與介入提供有益的建設性意見，協助開發商把好規劃設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關

制定物業管理方案房地產開發項目確定后根據物業類型、功能，規劃物業管理消費水平，確定物業管理的檔次。其次，確定相應的管理服務標準。

制定業主臨時公約及有關制度建設單位應當在銷售物業之前制定業主臨時公約，制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境

選聘物業管理企業在物業管理方案制定之后根據方案確定的物業管理檔次著手進行物業管理企業的選聘工作

前期物業管理階段

物業的接管驗收新建物業的接管驗收是項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收

業主入住物業管理企業向業主發放《業主臨時公約》等材料

檔案資料的建立物業的接管驗收后包括業主或租住戶的資料和物業的資料

日常的前期物業管理服務包括日常的綜合服務與管理、系統的協調

首次業主大會召開當物業銷售和業主人住達到一定年限或一定比例時組織召開首次業主大會，審議和通過業主公約和業主大會議事規則、選舉產生業主委員會、選聘物業管理企業， 決定有關業 主共同利益的事項

物業管理的日常運作階段

日常的綜合服務與管理業主大會選聘新的物業管理企業并簽訂《物業服務合同》后物業管理企業在實施物業管理中所做的各項工作。

系統的協調系統內部環境條件主要是物業管理企業與業主、業主大會、業主委員會的相互關系的協調；系統外部環境條件就是與相關部門及單位相互關系的協調。

（一）物業管理的準備階段

這一階段的工作包括物業管理的早期介入、制定物業管理方案、制定業主臨時公約及有關制度、選聘物業管理企業4個基本環節。

1.物業管理的早期介入所謂物業管理的早期介入，是指物業管理企業在接管物業以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規劃設計、施工建設等階段）就參與介入，為物業投入使用后的物業管理創造條件，這是物業管理順利實施的前提與基礎。

2.制定物業管理方案房地產開發項目確定后，開發建設單位就應盡早制定物業管理方案，也可聘請物業管理企業代為制定。制定物業管理方案，首先是根據物業類型、功能，規劃物業管理消費水平，確定物業管理的檔次。其次，確定相應的管理服務標準。然后進行年度物業管理費用收支預算，確定各項管理服務的收費標準和成本支出，并進行有關費用的分攤。

3.制定業主臨時公約及有關制度建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。建設單位還應制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

 相關鏈接：

2010中國房地產估價師考試考后討論區

2010中國房地產估價師考后真題征集

2011年中國房地產估價師考試套餐特價優惠

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁