為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試經營與管理精講

⑴ 土地使用權出讓

為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公

開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日

開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從2003年

8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。按照這些規

定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、

拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。各種出

讓方式的具體界定是：

①招標出讓國有土地使用權。是指市、縣人民政府土地行政主

管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公

民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定

土地使用者的行為。

②拍賣出讓國有土地使用權。是指出讓人發布拍賣公告，由競

買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用

者的行為。

③掛牌出讓國有土地使用權。是指出讓人發布掛牌公告，按公

告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌

公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止

時的出價結果確定土地使用者的行為。

④協議出讓國有土地使用權。是指國家以協議方式將國有土地

使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付

土地使用權出讓金的行為。該方式僅當依照法律、法規和規章的規

定不適合采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓時，方可采用。即"在

公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方

式出讓"，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

⑵ 土地使用權劃撥

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使

用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地

使用權無償交付給土地使用者使用的行為。對于房地產開發商而言，

以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設

施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目

的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過行政劃撥方式

供地。以行政劃撥方式供應土地時，除使用協議方式外，也逐步開

始采用公開招標等競爭性方式。

⑶ 原有劃撥土地上存量房地產土地使用權

對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購

等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續。在不改變土

地利用條件的情況下，該類土地使用權可采用協議方式獲得，即由

土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基

準，經過協商確定土地價格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作

價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地

使用者獲得相應條件下的土地使用權。

⑷ 與當前土地使用權擁有者合作

由于各種各樣的原因，在房地產市場上存在許多擁有土地使用

權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地資源的

開發商來說，通過土地轉讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當

前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要的方式。

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（責任編輯：中大編輯）