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房地產估價師考試經營與管理精講

三、房地產市場中的泡沫與過熱

㈠ 房地產泡沫及成因

⑴ 房地產泡沫的定義

查爾斯·P·金德爾伯格(Charles P Kindle Berger)在為《新

帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道："泡沫可以

不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中

的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，

從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其

實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常

是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"

房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用

價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。

房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業內外因素，特別是投機

性因素作用的結果。

⑵ 房地產泡沫的成因

房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物

資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣

是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產

價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。

一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。 房地

產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社

會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與

企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切

相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就

存在著很樂觀預期。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集

中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，

由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期

獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景

看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。

其次，投機需求的膨脹是誘因。對房地產出于投機目的的需求，

與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手

倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地

產泡沫隨之產生。

再有，金融機構的放貸是與房地產泡沫產生的直接助燃劑。從

經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，

肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能

否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，

資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配

合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、

保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下

銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，

銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投

資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業

的擴張。

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（責任編輯：中大編輯）