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對(duì)圖3—2或表3—1中的各種情形舉例說(shuō)明如下：

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。例如，某市某大廈強(qiáng)制拍賣(mài)的拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議一案，

原產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異議，引發(fā)了對(duì)該估價(jià)結(jié)果究竟是否合理的爭(zhēng)論。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1996年3月11日)，相應(yīng)地，

估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)1996年3月11

日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話(huà)，就無(wú)法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。而且任何其他估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來(lái)看也都可能是錯(cuò)誤的，事實(shí)上可能并沒(méi)有錯(cuò)誤，

只是過(guò)去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化。

2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。

3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。

現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：

(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少;

(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)它的價(jià)值是多少;

(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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