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㈢ 按存量增量細分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存

量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋

市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的"過濾"現象，能促進增量市場的發展。

㈣ 按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同

一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分就成為必然。

土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地的交易實質上是土地使用權的交易;新建

成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

㈤ 按目標市場細分

從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業

類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住

宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場

等三、房地產市場指標

反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標

和市場交易指標三種類型。

㈠ 供給指標

⑴ 存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數;

在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物業類型分別統計。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中

國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗

收標標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

⑶ 滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統計是不完整的，是指"報告期末已竣工的

可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告

期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

⑸ 空置率(VRt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空

置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

⑹ 可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=

上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt);實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新

建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

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（責任編輯：中大編輯）