為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程 ，全面的 了解2012年 房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試 各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！ 

在房地產投資評估的過程中，一個影響很大但又很難確定的因

素是折現率。一些影響開發利潤的因素如建筑成本、銀行貸款利率

等，基本上都可以從市場資料推算出來，但折現率的確定卻比較困

難。有時，估價師會采用銀行貸款利率，但這個方法并不準確，因

為雖然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果

投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了

投資的積極性。

確定折現率的理想的方法是采用機會成本加適當的風險調整

值。所謂機會成本，是資本在某一段時間內最高和最安全的投資機

會的收益。這個收益差不多等于上述無風險的收益，例如國家債券

的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應至少等于這個

機會成本再加上該項目的風險報酬(Risk Premium)。

假設整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為

10%

新西蘭的布朗教授(G.R.BROWN)曾經把這種分析應用到不同

房地產子市場來測算它們的風險報酬。他首先假設了在1984年英

國房地產市場相對于整體投資市場的風險相關系數為0.2，通過回

歸模型，他計算出各子市場的風險系數(相對于整個房地產市場的收

益)為：零售商業用房1.16、寫字樓0.87、工業物業0.69。

風險最大的是零售商業用房，這也是大多數房地產市場的一個

現象。這是因為零售商業用房對于宏觀經濟變化的反應是最快和最

大的。

由于資本資產定價模型是基于整個市場環境的變化而做出分析

的，上述的這些系數也要分別乘以房地產市場本身的風險系數而轉

化為個別子市場相對于整體投資市場的風險系數。結果如下：零售

商業用房0.23、寫字樓0.17、工業物業0.14。

通過這個模型的計算，再假設新西蘭當時的國家債券的收益率

是9%，則可測算出每一個子市場應利用的折現率為：零售商業用

房11.07%、寫字樓10.53%、工業物業10.26%。

以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來分析整體投資市場在不同

投資組合條件下的具體表現。并借助這些投資學的理論，對房地產

投資進行了分析。

 

相關文章：

2012年房地產估價師考試經營與管理精講匯總

點擊 查看更多房地產估價師考試輔 導資料和試題

編輯推薦：

查看2011 年房 地產估價師考試成績查詢信息

掌握考試動態房地 產估價師考試信息免 費短信提醒讓你領先一步

查 看2012年房地產估價師考試 網絡輔導讓你考試順利過關

（責任編輯：中大編輯）