一、大綱要求：
考試目的：
測試應考人員對收益法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產收益的種類，凈收益的概念和求取。
要點說明：房地產收益可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運營收益；④稅前現金流量；⑤期末轉售收益。
凈運營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入。
二、內容講解：
6.3  凈收益
6.3.1  房地產收益的種類
運用收益法估價（無論是報酬資本化法還是直接資本化法），需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運營收益；④稅前現金流量；⑤期末轉售收益。
（1）潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置（即100％出租）情況下的收入。
（2）有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金（延遲支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。
（3）凈運營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入。運營費用是維持房地產正常使用或營業所必須支出的費用。
（4）稅前現金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額。
（5）期末轉售收益，是在房地產持有期末轉售房地產可以獲得的凈收益。
運用收益法估價，核心是預測凈收益。因此，下面主要論述凈收益的測算和凈收益流的確定問題。在實際估價中，預測凈收益甚至比求取報酬率更為困難，特別是求取凈收益時哪些費用應當扣除，哪些費用不應扣除。此外，估價結果對凈收益也很敏感。
6.3.2  凈收益測算的基本原理
收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業廠房、倉庫等類房地產；二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、療養院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。有些房地產既存在大量租賃實例又有營業收入，如商鋪、餐館、農地等，在實際估價中只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。所以，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業收入的凈收益測算。
6.3.2.1  基于租賃收入測算凈收益
基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用
（1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發生。
（2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。
（3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。
1）對于有抵押貸款負擔的房地產，運營費用不包含抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內的整個房地產的價值為前提的。由于抵押債務并不影響房地產整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會有所不同，如果運營費用包含抵押貸款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現差異，從而影響到這種情況下房地產估價的客觀性。但當只測算房地產的自有資金價值時，則需要在扣除了運營費用的基礎上再扣除抵押貸款還本付息額，即應采用稅前現金流量。
2）這里所講的不包含會計上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費、土地攤提費，（注：這里的“建筑物折舊費、土地攤提費”是指會計上的折舊，而不是指通常意義上的估價上的折舊，與成本法對應）但包含壽命比整個建筑物壽命短的設備、裝飾裝修等的折舊費。建筑物的有些組成部分（如電梯、鍋爐、壓縮機、地毯等）的經濟壽命比建筑物本身的經濟壽命短，它們在經濟壽命結束后必須做階段性的重新購置才能繼續維持房地產的正常使用（例如，鍋爐的經濟壽命結束后如果不重新購置，房地產就不能正常運營），由于購置成本（或者說是修復費用）是確實發生的，因此它們的折舊費應包含在運營費用中。
3）房地產改擴建能通過增加房地產每年的收入而提高房地產價值。收益法估價是假設房地產改擴建費用與其所帶來的房地產增值相當，從而兩者可相抵。因此不將它作為運營費用的一部分。如果房地產改擴建能大大提高房地產的價值，房地產改擴建費用大大低于其帶來的房地產增值，則這種房地產屬于“具有投資開發或再開發潛力的房地產”，應采用本書第7章的假設開發法來估價。
4）運營費用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業主的財務或稅收狀況相關。如果包含它，則估價就會失去作為客觀價值指導的普遍適用性。
運營費用與有效毛收入之比，被稱為運營費用率（operating e×pense ratio，OER）。有些類型的房地產，其運營費用率有一個相對固定的范圍，為此，估價人員可以找出不同市場、不同類型的房地產的運營費用率，以供具體估價時測算估價對象的運營費用或凈收益參考。找出運營費用率的方法是，調查了解同一市場上許多類似房地產的運營費用和有效毛收入，分別求其運營費用與有效毛收入的比率，然后綜合得出一個運營費用率。
（4）凈收益通常是稅前的，即尚未扣除所得稅。在評估投資價值時，通常采用稅后凈收益。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率（net incomeratio，NIR），它是運營費用率的補集，即：NIR＝1－OER 6.3.2.2  基于營業收入測算凈收益有些收益性房地產通常不是以租賃方式而是以營業方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業、餐飲、工業、農業等經營者的正常利潤。
基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。

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