七、商品房銷售中禁止的行為（熟悉）

（1）房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

（2）房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

（3）不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

（4）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

例題：房地產開發企業不得采取（）的方式銷售商品房。（2005年試題）

A.分期付款

B.收取預售款

C.收取定金

D.近本銷售

答案：D

解析：房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

八、商品房買賣合同（掌握）

房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同，1995年建設部和國家工商行政管理局聯合頒發的《商品房購銷合同示范文本》，2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

（1）商品房買賣合同應包括以下主要內容：

1）當事人名稱和姓名、住所；

2）商品房基本情況；

3）商品房的銷售方式；

4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

5）交付使用條件及日期；

6）裝飾、裝修標準承諾；

7）供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

8）公共配套建筑的產權歸屬；

9）面積差異的處理方式；

10）辦理產權登記有關事宜；

11）解決爭議的辦法；

12）違約責任；

13）雙方約定的其他事項。

房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。

A、《商品房購銷合同示范文本》

B.《商品房買賣合同示范文本》

C.《商品房購買合同示范文本》

D.《商品房轉讓合同示范文本》

答案：B

解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

（2）計價方式

商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

例題：商品房銷售方式包括（）。

A.按套（單元）計價

B.按套內建筑面積計價

C.按建筑面積計價

D.按均攤建筑面積計價

E.按套內使用面積計價

答案：ABC

解析：按均攤建筑面積計價、按套內使用面積計價不是商品房銷售方式。

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（責任編輯：中大編輯）

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