為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試經營與管理精講

二、決策分析

投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工

作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環境、目標市場及其可支

付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就項目的經營收入

與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。

這樣，開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房

地產開發企業的工作實踐來看，對房地產開發項目進行財務評估的

方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻重視不夠，市

場研究方法也比較簡單。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、

初步確定開發目標與方案、進行目標市場和開發產品定位等，均起

著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。

第三節 前 期 工 作

當通過投資決策分析確定了具體的開發地點與項目之后，在購

買土地使用權和開發項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這

主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過

初步投資分析，開發商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在

購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能

精確地量化。這樣做的結果，可能會使得初步投資決策分析報告被

修改，或者在項目的收益水平達不到目標要求時被迫放棄這個開發

投資計劃。

在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發商

應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。當然，在所有

影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈

的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發商也

應對其可能承擔的風險進行分析與評估。

一、獲取土地使用權

沒有土地，任何開發計劃或開發項目的實施都只能是空談。當

完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進

入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。根據開發

項目的特點，開發商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權的同

時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的

土地使用權。

㈠ 政府土地收購儲備與土地一級開發

土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責

行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發

以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規范土

地供應市場，提高政府調控土地市場和房地產市場供給數量和價格

的有效性，確保政府在土地開發利用過程中的所有者權益.。

土地一級開發，是指按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及

控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬

征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路

等基礎設施建設的行為。土地一級開發項目的操作模式，有純政府

模式、政府與企業合作模式和受政府授權委托的企業模式三種。

納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，

需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。當前納

入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用

于經營性開發的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、

解散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包

括原有城市基礎設施改造中調整出來的劃撥用地;政府依法收購和

整理的國有土地;土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地;以

出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓

條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區范圍內無合法

使用權的國有土地;其他依據法律、法規可以收回的國有土地。

進行土地一級開發常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

長期的社會經濟發展計劃;對城市區域范圍內的土地利用狀況進行

詳細調查，掌握可開發土地資源現狀的數量、質量和分布;制定開

發區域發展的控制性規劃和詳細規劃;按確定的優先順序選擇啟動

開發地塊或區域;編制土地一級開發項目可行性研究報告并獲有關

部門批準;由土地管理部門協助辦理土地出讓(或劃撥)手續;制定

拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現場土地開發

工作，達到相應的建設條件;核算土地開發成本、評估土地價格，

按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或

協議方式出讓土地使用權。

土地收購儲備制度的建立和土地一級開發模式的普遍實施，推

動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統的開發商

獲取土地使用權的程序，對房地產開發商或投資者獲取土地使用權

的價格也產生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實

施的土地一級開發工作，通常將土地開發工程發包給私營開發商，

因此也為房地產開發商參與土地開發創造了市場機會。

㈡ 獲取土地使用權的途徑

相關文章：

2012年房地產估價師考試經營與管理精講

更多房地產估價師考試輔導資料

更多關注：考試培訓  模擬試題  考試論壇  免費短信提醒

（責任編輯：中大編輯）