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而這兩種估價技術路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前

者是用出讓土地使用權價格減去土地使用權出讓金價款;后者是采

用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權出讓金價款。

又例如《規范》第6.12.2條規定：

“6.12.2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發

生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作

為損害賠償價值。”

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這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費

用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術路線。也就是說，在進

行房地產損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產因損壞所

造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所

需的費用來衡量的。因此，房地產損壞賠償估價時，估價結論的價

格內涵是“房地產因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需

的費用”。明確了價格內涵，我們也就明確了該價格的形成過程：

模擬對損壞的房地產進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就

明確了估價的技術路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。

由以上所舉《規范》中的一些條文規定已經可以看出，房地產

估價技術路線反映了房地產價格的內涵和房地產價格形成過程，關

于這一點，在本章后面還會反復強調。

三、房地產估價技術路線與房地產估價方法

㈠ 房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系

房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認

識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的

認識?？梢哉f，每種房地產估價方法都體現了一種技術路線。

例如，市場法體現的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地

產的正常市場價格是該房地產在公開市場上最可能實現的價格，或

者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。正是按照這樣對價

格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產的實際成交價格

經過處理后作為評估價值”的技術路線。

成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價

對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產的價格

組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加

(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣

一種價格形成過程：房地產的價值是由其各組成部分的價格累加而

成的。

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（責任編輯：中大編輯）

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