為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

㈠ 通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金

與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所

有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產投資周期較長，

因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收

益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的

購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租

金長期出租一宗物業，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的

風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買

力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，

按長期固定租金方式出租其所擁有物業的投資者，實際上承擔了本

來應由承租人承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投

資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收

益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值

性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準折

現率的直接相加。

㈡ 市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化

給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與

需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，

具體表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致

房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場

內結構性過剩(某地區某種房地產的供給大于需求)達到一定程度

時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金

占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。

從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，也就是說當地市

場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得

多。只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大

的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，

每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的

強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計，

也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資

者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、細心使用投資分析結

果，來降低市場供求風險的影響。

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（責任編輯：中大編輯）