4.選聘物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定之后，即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作。達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項(xiàng)目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

上述4個(gè)環(huán)節(jié)均由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位來(lái)主持。這4個(gè)環(huán)節(jié)是物業(yè)管理全面啟動(dòng)和運(yùn)作的必要先決條件，建設(shè)單位對(duì)此應(yīng)給予足夠的重視。

例題：物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段的工作包括基本環(huán)節(jié)有（   ）。

A、物業(yè)管理的早期介入

B、制定物業(yè)管理方案

C.選聘物業(yè)管理企業(yè)

D.物業(yè)的接管驗(yàn)收

E、制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度答案：ABCE解析：物業(yè)的接管驗(yàn)收不是物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段的工作，是前期物業(yè)管理階段的工作。

（二）前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、檔案資料的建立、日常的前期物業(yè)管理服務(wù)、首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)5個(gè)基本環(huán)節(jié)。

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。新建物業(yè)的接管驗(yàn)收是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收一旦完成，即由建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)后，就標(biāo)志著正式進(jìn)入前期物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收通常發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人將原有物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理之間；或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)管理企業(yè)，在新老物業(yè)管理企業(yè)之間。針對(duì)上述兩種情況，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，原有物業(yè)接管驗(yàn)收的完成標(biāo)志著進(jìn)入前期物業(yè)管理階段；由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，原有物業(yè)接管驗(yàn)收的完成標(biāo)志著進(jìn)入物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

2.業(yè)主入住業(yè)主入住是指住宅小區(qū)的居民入住，或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主臨時(shí)公約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，還要通過(guò)各種宣傳手段和方法，使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動(dòng)配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理服務(wù)工作。

3.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術(shù)維修資料，尤其是隱蔽工程的技術(shù)資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔。

4.日常的前期物業(yè)管理服務(wù)日常的前期物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段工作內(nèi)容相似，只是物業(yè)服務(wù)合同的委托方不同。前者的委托方一般為建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位，而后者的委托單位一般為全體業(yè)主。

5.首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主人住達(dá)到一定年限或一定比例時(shí)，業(yè)主應(yīng)在物業(yè)所在地政府主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，審議和通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)管理企業(yè)，決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，至此，物業(yè)管理工作就從前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作階段。

例題：前期物業(yè)管理階段不包括（    ）環(huán)節(jié)。

A.物業(yè)的接管驗(yàn)收

B.用戶入住

C、選聘物業(yè)管理企業(yè)

D.首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)

答案：C

解析：選聘物業(yè)管理企業(yè)，不是前期物業(yè)管理階段包括的基本環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段包括的基本環(huán)節(jié)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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