公眾號:mywangxiao
及時發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料,希望對您參加本次考試 有所幫助!
三、房地產(chǎn)抵押及其價值評估的風(fēng)險
㈠ 房地產(chǎn)抵押貨款的風(fēng)險
房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長久、價值師大、保值增值
的特性,是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財物,所以銀行為
了減少自身風(fēng)險,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作
為抵押物。借款人委托估價機(jī)構(gòu)(銀行信任的)估價的欲抵押房地產(chǎn)
的市場價值,可作為銀行放款的參考依據(jù)。
⑴ 抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險
以房地產(chǎn)本身特性看,既有適宜作為擔(dān)保物的一面,也存在風(fēng)
險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險;預(yù)期風(fēng)險;變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期
間的價值減損等。
適宜性風(fēng)險
并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物,它受到上述相關(guān)法規(guī)的
限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有
相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的
基本條件,成為可以抵押的房地產(chǎn),如果全部或部分不適合設(shè)定抵
押,則風(fēng)險是根本性的。
預(yù)期風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押價值評估是評估設(shè)定抵押時的市場價(現(xiàn))值,但抵
押期限是一年或多年,還有還款的寬限期,這期間若房地產(chǎn)市場變
動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險;另外抵押房地
產(chǎn)在估價時點后的價值和現(xiàn)金流與估價時運用收益法和假設(shè)開發(fā)法
估價時預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運營成本和續(xù)建
費用不同,造成價值下降,也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險。
市場變現(xiàn)風(fēng)險
抵押人不能履行債務(wù)時,抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn),而不
是收回實物。這時因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和
處置稅費形成降價甚至資不抵債的風(fēng)險;不同類型特點的房地產(chǎn)在
不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的,比如住宅、寫字樓、商
業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般
由強(qiáng)變?nèi)?抵押物位置較差、剩余年限較短,具有長期低租金租約,
拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不易。
損耗風(fēng)險
由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì),抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵
押期間正常使用會造成抵押物的一般耗損;不當(dāng)使用或空置,在建
房地產(chǎn)閑置停滯,質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善,甚至火災(zāi)等造成其價
值的嚴(yán)重減損。
⑵ 抵押貨款總風(fēng)險折扣
銀行或金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的是貨幣,并且要求貨幣有進(jìn)有出是流動
的。他們對于放款投資的安全性最為關(guān)注,尤其是本金的安全性,
關(guān)心資本的安全與抵押房地產(chǎn)的安全和盈利能力,借出款后能如期
收回本金利息。最不希望看到的是抵押人違約、抵押房地產(chǎn)變成不
良資產(chǎn),不得不收回作為抵押貸款擔(dān)保物的房地產(chǎn),他們并不善于
經(jīng)營房地產(chǎn),只能通過強(qiáng)制性拍賣收回資金,往往損失很大。他們
對于收益性的房地產(chǎn)要求凈經(jīng)營收益超過抵押貸款年本息還款額,
具有一定的安全系數(shù)作為保障。
申請貸款人或抵押人,希望借到款,以解決項目投資或經(jīng)營周
轉(zhuǎn)等的匱乏資金,有時甚至是燃眉之急。有信譽(yù)有能力的貸款人最
希望的是借到款后既把事情做成,又能如期還本付息。為達(dá)到預(yù)定
的借款數(shù)目,一般愿以適宜價值的房地產(chǎn)或較少價值的房地產(chǎn)和較
高的抵押率獲得借款。從上述意義看,抵貸雙方是一種公平“交易”,
但都存在一定風(fēng)險。
目前在抵押借款實務(wù)中銀行或金融機(jī)構(gòu)一般按估價機(jī)構(gòu)評估的
抵押房地產(chǎn)市場(現(xiàn))價值或?qū)嶋H成交價格中較低者的40%(或收
下)~80%為借款額,即考慮了20~60%(或以上)的折扣風(fēng)險(首付
款、資本金)。這個總折扣風(fēng)險一般包括各方形成的下述內(nèi)容:
上述抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險;
政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然和國際等風(fēng)險;
信用、道德、政策、市場、利率、流動、操作、管理、經(jīng)營等
類風(fēng)險。
總之,這些風(fēng)險可以通過貸款人(還款能力)的審查限制、首付
款比例、資本金比例、抵押率、擔(dān)保公司擔(dān)保、增加保險種類、評
估公司估價、跟蹤貸款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解風(fēng)險。
抵押貨款風(fēng)險、風(fēng)險概率及風(fēng)險的量化是個復(fù)雜的體系,目前尚屬
銀行內(nèi)部管理核算范疇。
相關(guān)文章:
更多關(guān)注:考試培訓(xùn) 模擬試題 考試論壇 免費短信提醒
(責(zé)任編輯:中大編輯)
近期直播
免費章節(jié)課
課程推薦
房地產(chǎn)估價師
[考霸尊享班-協(xié)議退費]
9大模塊 準(zhǔn)題庫高端資料退費服務(wù)校方服務(wù)
房地產(chǎn)估價師
[考霸特訓(xùn)班]
7大模塊 準(zhǔn)題庫高端資料 校方服務(wù)
房地產(chǎn)估價師
[考霸通關(guān)班]
3大模塊 準(zhǔn)題庫高端資料 校方服務(wù)