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2012年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講56

發(fā)表時間:2011/12/7 15:00:17 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房地產(chǎn)估價師考試制度與政策精講

三、房地產(chǎn)抵押及其價值評估的風(fēng)險

㈠ 房地產(chǎn)抵押貨款的風(fēng)險

房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長久、價值師大、保值增值

的特性,是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財物,所以銀行為

了減少自身風(fēng)險,往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作

為抵押物。借款人委托估價機(jī)構(gòu)(銀行信任的)估價的欲抵押房地產(chǎn)

的市場價值,可作為銀行放款的參考依據(jù)。

⑴ 抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險

以房地產(chǎn)本身特性看,既有適宜作為擔(dān)保物的一面,也存在風(fēng)

險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險;預(yù)期風(fēng)險;變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期

間的價值減損等。

適宜性風(fēng)險

并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物,它受到上述相關(guān)法規(guī)的

限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有

相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效的

基本條件,成為可以抵押的房地產(chǎn),如果全部或部分不適合設(shè)定抵

押,則風(fēng)險是根本性的。

預(yù)期風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押價值評估是評估設(shè)定抵押時的市場價(現(xiàn))值,但抵

押期限是一年或多年,還有還款的寬限期,這期間若房地產(chǎn)市場變

動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險;另外抵押房地

產(chǎn)在估價時點后的價值和現(xiàn)金流與估價時運用收益法和假設(shè)開發(fā)法

估價時預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運營成本和續(xù)建

費用不同,造成價值下降,也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險。

市場變現(xiàn)風(fēng)險

抵押人不能履行債務(wù)時,抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn),而不

是收回實物。這時因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和

處置稅費形成降價甚至資不抵債的風(fēng)險;不同類型特點的房地產(chǎn)在

不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的,比如住宅、寫字樓、商

業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般

由強(qiáng)變?nèi)?抵押物位置較差、剩余年限較短,具有長期低租金租約,

拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不易。

損耗風(fēng)險

由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì),抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵

押期間正常使用會造成抵押物的一般耗損;不當(dāng)使用或空置,在建

房地產(chǎn)閑置停滯,質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善,甚至火災(zāi)等造成其價

值的嚴(yán)重減損。

⑵ 抵押貨款總風(fēng)險折扣

銀行或金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的是貨幣,并且要求貨幣有進(jìn)有出是流動

的。他們對于放款投資的安全性最為關(guān)注,尤其是本金的安全性,

關(guān)心資本的安全與抵押房地產(chǎn)的安全和盈利能力,借出款后能如期

收回本金利息。最不希望看到的是抵押人違約、抵押房地產(chǎn)變成不

良資產(chǎn),不得不收回作為抵押貸款擔(dān)保物的房地產(chǎn),他們并不善于

經(jīng)營房地產(chǎn),只能通過強(qiáng)制性拍賣收回資金,往往損失很大。他們

對于收益性的房地產(chǎn)要求凈經(jīng)營收益超過抵押貸款年本息還款額,

具有一定的安全系數(shù)作為保障。

申請貸款人或抵押人,希望借到款,以解決項目投資或經(jīng)營周

轉(zhuǎn)等的匱乏資金,有時甚至是燃眉之急。有信譽(yù)有能力的貸款人最

希望的是借到款后既把事情做成,又能如期還本付息。為達(dá)到預(yù)定

的借款數(shù)目,一般愿以適宜價值的房地產(chǎn)或較少價值的房地產(chǎn)和較

高的抵押率獲得借款。從上述意義看,抵貸雙方是一種公平“交易”,

但都存在一定風(fēng)險。

目前在抵押借款實務(wù)中銀行或金融機(jī)構(gòu)一般按估價機(jī)構(gòu)評估的

抵押房地產(chǎn)市場(現(xiàn))價值或?qū)嶋H成交價格中較低者的40%(或收

下)~80%為借款額,即考慮了20~60%(或以上)的折扣風(fēng)險(首付

款、資本金)。這個總折扣風(fēng)險一般包括各方形成的下述內(nèi)容:

上述抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險;

政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然和國際等風(fēng)險;

信用、道德、政策、市場、利率、流動、操作、管理、經(jīng)營等

類風(fēng)險。

總之,這些風(fēng)險可以通過貸款人(還款能力)的審查限制、首付

款比例、資本金比例、抵押率、擔(dān)保公司擔(dān)保、增加保險種類、評

估公司估價、跟蹤貸款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解風(fēng)險。

抵押貨款風(fēng)險、風(fēng)險概率及風(fēng)險的量化是個復(fù)雜的體系,目前尚屬

銀行內(nèi)部管理核算范疇。

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