為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

2012年房地產估價師考試理論與方法精講

1.估價時點為過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發的復核估價。例如，某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結果爭議一案，原產權人對估價機構的估價結果有異議，引發了對該估價結果究竟是否合理的爭論。

此時衡量該估價結果是否合理，要回到原估價時點(原估價時點是1996年3月11日)，相應地，估價對象的產權性質、用地性質、建筑物狀況以及房地產市場狀況等，也都要以原估價時點1996年3月11

日時的狀況為準。否則的話，就無法檢驗該估價結果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結果在事后來看也都可能是錯誤的，事實上可能并沒有錯誤，只是過去的估價結果不適合現在的情況，因為估價對象狀況和房地產市場狀況可能發生了變化。

2.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現于房地產損害賠償案件中。例如，建筑物被火災燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據其過去的狀況(現在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。

3.估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。

4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產的預售或預購價格。

5.估價時點為未來的情形，多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。在假設開發法中，預計估價對象開發完成后的價值就屬于這種情況。

現狀為在建工程的房地產，可能同時存在著下列3種估價：

(1)估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的估價，即該在建工程在現在這個樣子的價值是多少;

(2)估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間后將建成，而現在預售或預購它的價值是多少;

(3)估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。

第五節 公平原則

公平原則要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

評估出的價值如果不夠公平合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會聲譽和權威性。

例如，為房地產買賣目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則賣者得利，買者受損;為房地產抵押目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則抵押人得利，抵押權人受損;

為城市房屋拆遷補償目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損;為房地產課稅目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則納稅人得利，政府受損，這對于其他的納稅人來說也有失公平。

為評估出公平合理的價值，估價人員首先應本著下列假設進行估價：各方當事人均是理性的、精明的。

其次，估價人員應以各方當事人的角色或心態來考慮價格，又稱“換位思考”：在交易中，各方當事人的心態是不同的，如買者的心態是出價不能高于其預期使用該房地產所能帶來的收益或重新購建價格或相同房地產的價格，

賣者的心態是不愿意以低于他對該房地產已投入的成本或相同房地產的價格出售。

然后，估價人員再以專家的身份來反復、精細地權衡評估價值：先假設評估價值的高低不是與自己無關，即如果將自己分別設想為各方當事人的角色，

評估價值的高低會對自己有什么影響，假如自己是買者會怎樣，是賣者又會怎樣，并謹記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎上自然就會權衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的價值。

為評估出公平合理的價值，估價人員還必須有良好的職業道德，不能受任何私心雜念的影響;如果與估價對象有利益關系或是當事人的近親屬，應當回避;

必須了解房地產供求狀況和影響房地產價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經驗并遵循嚴謹的估價程序

2012年房地產估價師考試理論與方法精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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