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2012年房地產估價師考試經營與管理精講43

發表時間:2011/11/24 13:40:08 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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房地產估價師考試經營與管理精講

⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉折點,此時由于房地產空

置率低于合理空置率,所以看起來市場情況還不錯。此時,供給增

長速度高于需求增長速度,空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。

由于在該過程中不存在過剩供給,新竣工的項目在市場上競爭租客;

租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉

向時,新開工的開發建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大

量增加所導致的供給高速增長,推動市場進入自然周期運動的第四

階段。

⑷ 自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下,此

時供給高增長,需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短,

取決于市場供給超出市場需求數量的大小。在該階段,如果物業租

金缺乏競爭力或不及時下調租金的話,就可能很快失去市場份額,

租金收入甚至會降到只能支付物業運營費用的水平。物業的市場流

動性在這個階段很低甚至不存在,存量房地產交易很少或有價無市。

該階段隨著新開發項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市

場自然周期的谷底。

㈥ 房地產市場的投資周期

在市場經濟條件下,資本流動對房地產市場自然周期的許多外

部因素有著重大的影響。因此,如果沒有資本流的影響,就不可能

產生房地產市場自然周期。由于房地產交易在很大程度上存在著私

密性,所以房地產市場信息與資本市場信息相比非常不完全,致使

典型的資本市場投資者很難及時準確地把握房地產市場。此外,單

宗房地產投資往往數額巨大,房地產資產的流動性也相對較差。所

以對房地產投資者來說,既有獲得巨額利潤的機會,也有被"套牢"

的風險。隨著自然周期的運動,投資于房地產市場上的資金流也呈

現出周期性變動,形成投資周期。

⑴ 當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的

時候,很少有資本向存量房地產投資,更沒有資本投入新項目的開

發建設。在這段時間,市場上只有可以承受高風險的投資者。由于

租金和經營現金流已經降到最低水平,存量房地產的價格達到或接

近了最低點。承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售,大量

不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。

⑵ 隨著自然周期運動通過第一階段,投資者對投資回報的預

期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始小心翼翼地回到市場當

中來,尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資

本的流入使房地產市場通過平衡點,并逐漸使租金達到投資者有利

可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段,由于投資者不斷購買

存量房地產和投入新項目開發,資本流量顯著增加。

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