為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試經營與管理精講

㈡ 委托物業代理

經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼備的洽商工作，但

不取得商品所有權的商業單位。其主要職能在于促成商品的交易，

借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產品種類或某些顧客

群。房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業代理。

一般來說，物業代理負責開發項目的市場宣傳和租售業務。但

為什么要委托物業代理、委托什么類型的代理、委托物業代理的原

則是什么呢?一般要針對具體情況進行分析。盡管有些開發商也有

自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，利用物

業代理機構所擁有的某些優勢。因為物業代理機構有熟悉市場情

況、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，它們對所擅長的市場

領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關系非常熟悉，或就

某類物業的銷售有專門的知識和經驗，是房地產買賣雙方都愿意光

顧的地方。

⑴ 物業代理的作用

傳統的房地產經紀人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間

介紹，待交易成功后收取擁金。然而，現代的物業代理則是一個全

新的概念，已經從單純的協助推銷逐漸發展為參與開發項目市場營

銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業技術含量。物業

代理的作用主要體現在以下幾個方面：

①通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行

為、偏好潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。

②通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效

的引導。

③從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參

與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。

④按照置業人士提出的有關要求(位置、價格、面積大小、建

筑特點等)，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續

服務。

⑤幫助買賣雙方進行有關融資安排。例如：有一信譽良好的機

構有物業的使用需求但沒有足夠的資金購買，有一基金組織想投資

房地產但找不到理想的投資項目，又有一公司想通過出售所擁有的

物業以解決財務困難，在這種情況下，物業代理就能通過其掌握的

信息，做出有關安排，使有關三方均能達到自己的目的。

⑥提高市場運行效率。因為很少有集中、固定的房地產市場，

房地產又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣雙

方，使潛在的買家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產

市場運行的效率。

⑵ 物業代理的形式

物業代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規定。物業代

理的形式主要有以下幾種分類方式：

①聯合代理與獨家代理。對于功能復雜的大型綜合性房地產開

發項目或物業，開發商經常委托聯合代理，即由兩家或兩家以上的

物業代理公司共同承擔項目的物業代理工作。物業代理公司之間有

分工，也有合作，通過聯合代理合約，規定各代理公司的職責范圍

和傭金分配方式。對一些功能較為單一的房地產開發項目或物業，

或者對于綜合性中的某種特定用途的物業，開發商常委托某一家擁

有銷售此類物業經驗的物業代理公司負責其物業代理工作，稱為獨

家代理。當然，某些大型物業代理公司亦可能獨家代理綜合性房地

產開發項目或物業。

②買方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物

業代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對于前兩種情

況，物業代理只能從買方或賣方單方面收取傭金;對于第三種情況，

物業代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于

前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應向有關各方事先聲明。

③首席代理和分代理。對于大型綜合性房地產開發項目或物

業，開發商或業主也可以委托一個物業代理公司作為項目的首席代

理，全面負責項目的物業代理工作。總代理再去委托分代理，負責

物業某些部分的代理工作。有時，分代理的委托還必須得到開發商

或業主的同意。特殊情況下，開發商或業主還可以直接委托分代理，

此時，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔的責任大小來分配。

不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發項目

前期就盡快確定下來，以便使物業代理公司能就項目發展的規劃、

設計和評估有所貢獻。物業代理公司可能會依市場情況對項目的開

發建設提供一些專業意見，使物業的設計和功能能滿足未來入住者

的要求;物業代理公司也可能會就開發項目預期可能獲得的租金、

售價水平，當地競爭性發展項目情況以及最有利的租售時間等給開

發商提供參考意見。此外，通過讓代理機構從一開始就參加整個開

發隊伍的工作，能使其熟悉未來要推銷的物業，因為倘若物業代理

不能為潛在的買家或租客提供有關物業的詳細情況，則十分不利于

他們開展推銷工作。

相關文章：

2012年房地產估價師考試經營與管理精講

更多房地產估價師考試輔導資料

更多關注：考試培訓  模擬試題  考試論壇  免費短信提醒

（責任編輯：中大編輯）